Bourse / Finance
Point de vue de Mehdi Gaiji, Inidev

[POINT DE VUE] Crowdfunding immobilier : une nouvelle opportunité pour les petits promoteurs et les épargnants à condition d'être bien informés !

L’immobilier version financement participatif est bien différent de l’immobilier locatif, placement traditionnel apprécié des épargnants. La participation aux bénéfices d’une opération de promotion immobilière ne doit ainsi pas être confondue avec les investissements classiques du secteur, impliquant notamment revenus fonciers et espoir de plus-value…

Ainsi, participer, par exemple, à une opération de crowdfunding dans le domaine de la promotion immobilière résidentielle n’a-t-elle rien à voir avec l’achat d’un logement dans ce même programme. Pour les investisseurs en crowdfunding, il s’agit de participer, au même titre que le promoteur, au montage de l’opération : recherche de foncier constructible, recherche du ou des acquéreurs, sélection des entreprises de BTP ayant pour mission la construction de la résidence, suivi de tous les aspects réglementaires…

Comme le promoteur professionnel, l’investisseur particulier va bénéficier, à la fin de l’opération, des bénéfices réalisés… ou pas. Mais en aucun cas, il n’est propriétaire d’un logement de la résidence.

Le temps où les promoteurs trouvaient relativement facilement des fonds auprès des institutionnels (fonds d’investissement, assureurs, banquiers) est révolu. Avec le durcissement de la règlementation liée à la solvabilité (Bale 3), les investisseurs institutionnels se sont détournés du poste promotion immobilière, consommateur de fonds propres. Conséquence : les promoteurs de petite ou de moyenne taille (en dessous de 1 000 logements par an) se sont retrouvés confrontés à des difficultés d’accroitre leurs fonds propres.

Dans ce cadre, le financement participatif représente un souffle bienvenu pour les promoteurs. Et la récente proposition d’Axelle Lemaire, secrétaire d’Etat au numérique, sur l’opportunité d’un relèvement des plafonds d’investissement des particuliers sur les plateformes de financement participatif est donc une excellente idée ; Le sujet sera tranché à l’automne, à l’occasion du 1er anniversaire de la création du cadre réglementaire du crowdfunding.

De fait, le cadre juridique est opérant lorsque les investisseurs intègrent une société holding, répondant au règlement de l’AMF : celui d’avoir des sociétés par actions ayant pour vocation d’investir dans plusieurs projets de promotion immobilière. Dans cette situation, l’investisseur s’engage pour une durée initiale comprise entre 2 à 5 ans et participe à la promotion de divers projets (chacun durant, en moyenne 24 mois). Certaines sociétés présentent une fiscalité attachée attractive permettant de réduire son ISF ou son IR (dispositifs dit TEPA et Dutreil-Madelin).

Le financement participatif étant à la mode, certains professionnels de l’immobilier surfent actuellement sur cette thématique en s’appropriant ce « label » vendeur. Par exemple, des parts de SCI sont proposées aux investisseurs en crowdfunding… Attention ! Si intégrer une SCI pour devenir copropriétaire de biens peut avoir son intérêt en soi, il ne faut pas tout mélanger. Collecter des fonds avec l’appellation financement participatif quand on est une société civile est-il légal ? L’agrément CIP (conseiller en investissements participatifs) attribué aux plateformes de crowdequity est réservé aux sociétés par actions. Dans ce contexte, les SCI sortent donc de ce cadre.

Les règles sont différentes pour les professionnels ayant le statut IFP (intermédiaire en financement participatif). En effet, il leur est possible de prêter de l’argent à une société civile (notamment SCI). Toutefois, les associés d’une SCI demeurent responsables solidairement…

Ce mode de financement par SCI pose donc problème : pour des raisons de légalité et de responsabilité des associés.

Les deux statuts IFP (intermédiaire en financement participatif, contrôlé par l’ACPR Autorité de contrôle prudentiel et de résolution), et celui de CIP (conseiller en investissement participatif, contrôlé l’AMF, Autorité des marchés financiers) garantissent, une connaissance approfondie de l’univers du financement participatif. La plupart des plateformes qui bénéficient de ces deux statuts sont adhérentes de la principale association en la matière « Financement Participatif France » (qui regroupent désormais plus de 130 plateformes).

Toutefois, il existe plusieurs autres statuts habilités à évoquer la terminologie crowdfunding auprès de leurs investisseurs. A titre d’exemple, les professionnels détenant les statuts CIF (conseiller en investissements financiers), PSI (prestataires de services d’investissement) ou IOBSP (intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement) peuvent, en conformité avec leur cadre légal respectif, discuter de financement participatif avec leurs investisseurs.

Dans tous les cas, les contributeurs ont intérêt à se diriger vers des professionnels agréés pour pourvoir investir dans un cadre réglementaire formalisé et sécurisé.