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Guillaume Fiastre, Taliance

[POINT DE VUE] Acquisitions : êtes-vous dans la course ?

Le marché de l’investissement immobilier a considérablement changé au cours des 12 derniers mois. De nouvelles sources de capitaux inondent le marché, dans un contexte de faibles taux d'intérêt, conduisant les gestionnaires d'actifs à explorer de nouvelles frontières pour construire des solutions plus structurées et trouver de nouveaux actifs afin d’investir ces capitaux. La concurrence devient féroce, les rythmes d’acquisition s’accélèrent à une cadence jamais vue jusque-là, les frontières s’ouvrent… Comment concilier réactivité et sécurité dans un monde en pleine course à la perle rare?

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Toujours plus vite…

Il est évident que si le secteur a connu une croissance phénoménale, le nombre d’actifs sous-jacents ne s’est pas multiplié de la même manière. Par conséquent, la concurrence est devenue féroce pour « sourcer » et acquérir des actifs de qualité. Récemment, nous avons vu des actifs core+ qui trouvaient preneur en une seule journée. Quelques mois auparavant cette vitesse de transaction était encore inimaginable. Pour compléter ce tableau, les investisseurs et les autorités réglementaires sont de plus en plus exigeants en matière de transparence et de gestion des risques, notamment dans les processus de due diligence.

Toujours plus loin…

L’afflux de capitaux et la raréfaction des actifs dits « primes » en France poussent les asset managers à rechercher des opportunités sur de nouveaux marchés. Aujourd’hui de nombreuses sociétés qui, jusqu’à présent se positionnaient comme des spécialistes des actifs de bureaux français, se tournent par exemple vers le marché de l’immobilier résidentiel allemand. Le développement international n’est pas le seul nouvel axe de diversification, les asset managers recherchent également des opportunités dans tout type de classes d’actifs : immobilier, infrastructures, dettes, énergies renouvelables ou encore private equity ; ce qui représente une pléthore de produits et de secteurs distincts. Ces évolutions demandent donc de nouvelles compétences mais également de nouveaux outils de travail.

Comment tenir la distance et gagner la course ?

Il est aujourd’hui nécessaire d’avoir une vision consolidée de l’allocation des portefeuilles d’actifs quel que soit la nature de ces actifs ou leur localisation. Jusqu’à présent il fallait se contenter de systèmes de back-office et d’Excel. Mais aujourd’hui il existe des plateformes permettant aux front officers de centraliser les informations clefs et d’utiliser de manière harmonieuse des instruments performants d’analyse et de gestion des risques. Ces systèmes apportent une cohérence nécessaire dans l’utilisation des données et des calculs. Ils permettent de créer des analyses « what-if » pour évaluer de nouvelles opportunités en temps réel ou encore de bâtir facilement des scénarios de stress testing pour les autorités réglementaires.

Il n’est plus concevable que des sociétés qui gèrent des milliards d’actifs diversifiés dans des dizaines de pays, se reposent sur des milliers de fichiers Excel disséminés sur de multiples disques durs et dépendent de quelques personnes clés qui ont bâti ces modèles. Les investisseurs sont de plus en plus réticents à confier des capitaux à des sociétés sous-équipées en matière de système d’information. D’ailleurs, nombre de gestionnaires d’actifs sont soumis à un audit de leur informatique avant de se voir confier un mandat.

Lorsqu’une organisation est capable d’accéder « à la demande » à toutes les informations sur ses portefeuilles d’actifs et de tester différentes hypothèses en temps réel, cela fait une différence fondamentale dans le processus d’acquisition. Il est alors possible de combiner vitesse et sécurité pour prendre la décision la plus adaptée aux besoins des clients, en toute connaissance de cause. La révolution qu’a connue le secteur financier il y a 15 ans se propage sous nos yeux au monde de l’investissement alternatif.

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