Bourse / Finance
Point de vue de Laurent Saint Aubin, Sofidy

[POINT DE VUE] Privilégier les baux courts dans un environnement de reprise

Le recul de l’indice de référence des foncières de la zone euro atteint 15,5 % par rapport au plus haut du 10 avril dernier ramenant la progression depuis le début de l’année à moins de 5%.

Cela tient bien entendu au rebond violent des taux d’intérêt de long terme en Eurozone et à la perception commune que les valeurs foncières appartiennent au monde obligataire. Comme en mai, notre conviction demeure : les sociétés foncières vont continuer à bénéficier d’une baisse significative de leur coût de financement qui sera visible dans les publications des résultats du premier semestre 2015.

L’autre question importante des prochaines publications concernera le moteur des loyers : le discours offensif privilégié depuis plusieurs mois par les dirigeants de Gecina 122.35€ | -0.41% quant au retour d’un cycle locatif haussier dans le prime à partir de 2016 (reprise des loyers et recul des mesures d’accompagnement) se généralisera-t-il et sera-t-il apparent dans les comptes ?

Rappelons d’abord - pour le regretter - l’environnement de transparence limitée en Europe continentale où seule, à notre connaissance, la foncière de bureaux allemande Alstria publie pour l’ensemble de ses actifs un état des lieux détaillé comprenant la durée résiduelle des baux, le loyer perçu et le loyer de marché (l’estimated rental value, ERV, calculée par les brokers immobiliers et dont la publicité est la norme dans le reporting des foncières britanniques) seul à même de permettre aux investisseurs de mesurer la réversion potentielle.

La seule information largement disponible dans le secteur des bureaux concerne la duration des baux et l’existence éventuelle de pare-feu visant à limiter la volatilité de l’indexation (dont FDR 74.30€ | +0.41% a largement usé dans le passé en échange d’un allongement de la durée de ses baux). Cette information donne des indications éclairantes si l’on se figure une reprise de l’inflation qui accompagnerait la reprise économique et la remontée des taux.

Dans ce contexte, il est clair que les foncières prime bénéficiant des durées de baux résiduelles les plus courtes par rapport à la duration de leur dette (le plus souvent largement couverte) et/ ou de la vacance la plus importante se distingueraient positivement de celles ayant privilégié une approche conservatrice. On verra dans le tableau ci-dessous qui répertorie des foncières «témoins» significatives, combien la situation est contrastée :

Du côté des commerces, il est clair que les foncières pouvant supporter le taux de rotation le plus élevé en raison de la qualité de leurs actifs (mesurée en termes de fréquentation) sont celles qui enregistreront à terme les progressions de loyers les plus importantes :