Bourse / Finance
Point de vue de Laurent Saint Aubin, Sofidy

[POINT DE VUE] Immobilier coté : un bon allié contre la volatilité des marchés

Le fléchissement confirmé de la croissance chinoise a entraîné sur les marchés financiers le retour d’une volatilité jamais vue depuis 2011. Le décor est désormais celui d’un rebond plus fragile que jamais en Europe malgré l’action de la Banque centrale européenne et en corollaire l’éloignement des perspectives de remontée des taux qui vient ironiquement renforcer le climat anxiogène dominant.

Sur le terrain de l’économie réelle, l’absence de visibilité de long terme dans un contexte de mutations profondes est le pendant de la volatilité observée sur les marchés financiers. Nous devons en tenir compte dans notre activité de gestion tant il est vrai que la demande croissante de flexibilité se retrouvera de manière croissante sur le terrain de l’immobilier.

Nous sommes ainsi attentifs au développement du commerce éphémère, à la montée en puissance des baux de bureaux adaptables en durée et en taille et enfin sur le terrain du logement, à la multiplication des espaces de stockage pour les particuliers.

Le commerce éphémère se déploie dans les murs de boutiques inoccupées comme l'illustrent les sites popupimmo ou hop-shop inspirés du modèle Airbnb, et dans les centres commerciaux où de larges allées de circulation permettent la mise en place de stands en leur centre. Mercialys 18.19€ | +1.06% a par exemple investide longue date sur ce segment qui développe la fréquentation de ses centres. A fin 2014, cette activité représentait 12 000 m² et avait généré sur l’exercice 6,1 M€ de loyers, soit 4,1 % des loyers facturés, en progression de 22 % dont 38 % à périmètre constant. De même, on voit l'apparition d'espaces dédiés spécifiques comme le centre commercial Boxpark installé dans des containers dans l'agglomération londonienne.

Le développement de l’économie numérique conduit sur le segment des bureaux à la création de besoins nouveaux en termes de flexibilité dont les sociétés foncières commencent à tirer avantage en facturant des loyers plus élevés.

C’est ainsi que NSI aux Pays-Bas confrontée à une vacance élevée avec un patrimoine largement non Prime a développé le concept HNK dans 11 localisations qui représentent désormais 18 % de ses revenus locatifs avec un loyer effectif/ m² de 171 € vs 123 à 145 pour son portefeuille global.

L’entreposage de centre-ville, en particulier à l’intention des particuliers connaît lui aussi une croissance structurelle et acyclique car lié pour l’essentiel aux mutations familiales et à l’accroissement des prix de l’immobilier qui conduit les ménages à vivre dans des surfaces plus petites.

En termes opérationnels, si l’on retient l’exemple de la foncière cotée Safestore établie principalement à Paris et Londres, les actifs concernés sont faiblement consommateurs en investissements (les dépenses d’investissement représentent annuellement environ 1 % de la valeur de son patrimoine) et font l’objet d’une tarification adaptée à l’état instantané du marché (permise par la duration limitée des baux, 25,4 mois pour les locataires en place) et en tout état de cause bien supérieure à ceux prévalant dans le résidentiel sur les mêmes zones (près de 40 € par mois et par m² pour les implantations de stockage dans l’agglomération parisienne).

Dans ces conditions, l’immobilier coté surperforme logiquement les marchés avec un recul sur ce segment limité à 1,5% en août tandis que l’Eurostoxx a chuté de plus de 9 %.

La visibilité intrinsèque de l’activité locative, la perspective d’un maintien durable de l’écart entre les coûts de financement qui poursuivent leur baisse et le rendement des actifs physiques et, enfin, les rendements boursiers élevés spécifiques au secteur constituent en effet des forces de rappel naturelles.