Miracle ou mirage des taux ? Les professionnels réunis le 11 septembre dernier à l'occasion du premier Matin de l’immobilier de Business Immo de la rentrée 2015 sont tous tombés d'accord : le marché de l’immobilier d’entreprise tiendrait sur ses taux, historiquement bas. Même la distorsion en France - inquiétante sur le papier - entre un secteur locatif des bureaux toujours en berne et un marché de l'investissement où les capitaux abondent plus que jamais ne saurait contrarier cette belle mécanique de l'immobilier.
Dans un environnement de taux très bas, l'immobilier reste, envers et contre tout, l’une des dernières classes d'actifs à générer un rendement décent et pérenne. « L'écart entre les rendements immobiliers et les rendements obligataires a atteint un niveau record », souligne Aberdeen Asset Management dans sa dernière note de conjoncture. Faute d’autres produits rentables diront les Cassandres. Certes, mais avec un accès au crédit de plus en facile, à un coût de financement jamais vu – on tombe à 90 points de base sur les meilleurs dossiers en France – l’immobilier bénéficie à nouveau de ce fameux effet de levier que les prêteurs tentent de limiter. Il ne s’agit pas de retomber dans les excès de 2007. Chat échaudé craint l’eau froide.
Ce miracle des taux aurait donc deux vertus. Il permettrait de conserver son rendement et même d’afficher un spread historiquement élevé avec les placements obligataires en dépit d’une compression des taux de capitalisation, conséquence de la hausse des valeurs vénales. Moins avouable, le niveau des taux assure aux investisseurs des coûts de portage bas de leurs immeubles, en particulier de bureaux, leur évitant ainsi une Bérézina des valeurs locatives dans un contexte de crise de la demande.
L’illustration de cette mécanique en a été donnée par Nicolas Lepère, directeur immobilier de la MACSF, qui témoignait lors du Matin du 11 septembre. L'assureur conserve un fort appétit pour l’immobilier et, à la lecture de modèles de prévision, a tout intérêt même à renforcer son exposition immobilière pour dynamiser la performance de ses placements. Sa combinaison mixe sur un marché profond et liquide – le tertiaire parisien – avec des segments plus porteurs : les loisirs et les résidences services senior.
Seule une remontée des taux pourrait casser cette dynamique. Et la réponse sera donnée par Janet Yellen, la patronne de la banque centrale américaine, qui annonce depuis des mois une remontée des taux directeurs de la FED. Signe que la croissance économique est revenue. Mais que le second moteur de l’immobilier d’entreprise – la hausse des valeurs locatives – puisse être enclenché dans la foulée par le marché français. Fin du suspense le 17 septembre.
