Juridique
Point de vue de Pascale Cervera Marzal, Procomm

[POINT DE VUE] Quelques conseils sur l’accessibilité dans les ERP

La loi du 11 février 2005 oblige la mise en accessibilité dans un délai de 10 ans donc au 1er janvier 2015, y compris des ERP existants ; C’est une loi ambitieuse, mais qui a manqué de pragmatisme. La loi du 26 septembre 2014 oblige à déposer un « Ad’AP » : Agenda d’accessibilité programmée avant le 27 septembre 2015, ou de déclarer sa conformité aux normes avant le 31 mars 2015.

La loi du 27 avril 2015 donne la possibilité de faire avant le 27 juin 2015 une demande de  délai supplémentaire pour le dépôt et l’exécution des Ad’AP; il faut alors justifier de difficultés techniques, financières, ou d’un cas de force majeure sous condition que la demande soit faite avant le 27 juin 2015 (pièces officielles à fournir par expert-comptable, architecte…). Donc cette règle ne s’applique plus contrairement à ce que certains pensent.

Que contient un Ad’AP ?

Un engagement de mise en accessibilité à toutes les situations de handicap (moteur, visuel, auditif, intellectuel). Une synthèse du niveau d’accessibilité actuel. Il faut expliquer la situation avant et après travaux. Il est demandé d’établir un calendrier de réalisation des actions à engager et leur coût. Les travaux doivent être réalisés dans les 3 ans à venir. La liste argumentée des dérogations sollicitées. Il n’existera pas de dérogation totale.

Qui va payer la mise aux normes ?

Il faut lire le contrat de bail : la règle de base est que le propriétaire des murs est responsable des travaux qui concernent la structure de l’immeuble, sauf si le contrat de bail transfère les obligations à l’exploitant.

Il faut cherchez une clause expresse mentionnant les travaux d’accessibilité ou les travaux imposés par l’administration. Exemple : « le preneur devra se conformer à toutes prescriptions de l’autorité pour cause d’hygiène, de salubrité et autres causes… ou des services de salubrité, des inspecteurs du travail, pour la ventilation, l’aération, la sécurité, et toutes autres prescriptions (…) déterminés par les règlements administratifs »

Comment bénéficier d’une dérogation ?

Il existe 4 motifs de dérogation :
_ l’impossibilité technique liée à l’environnement ou à la structure du bâtiment, (ex : se mettre aux normes conduirait à construire une rampe en béton en place de la marche d’escalier de l’ entrée ce qui boucherait définitivement la seule aération de la cave, la contremarche contenant cette aération).
_ la préservation du patrimoine architectural, (ex : la seule solution conduit à installer un ascenseur extérieur dans l’immeuble qui est face au château).
_ la disproportion manifeste entre la mise en accessibilité et ses conséquences, (ex : la rampe à construire pour  remplacer les marches d’accès à l’entrée va amener à perdre 30 % de la surface commerciale d’une boutique d’où la perte de viabilité économique de l’entreprise)
_ le refus par l’assemblée générale des copropriétaires de réaliser des travaux d’accessibilité. (ex : refus d’installer un ascenseur).
La dérogation est à demander dans l’Ad’AP et à justifier par un professionnel (architecte, expert-comptable, PV d’Assemblée générale de copropriété, …).

Les recommandations de Procomm

Procomm recommande de faire établir un diagnostic préalable pour vérifier le niveau d’accessibilité. Il existe 2 types de diagnostics : l’autodiagnostic et le diagnostic fait par un diagnostiqueur en accessibilité ou un architecte spécialisé sur le sujet. Le diagnostic constitue une  bonne base  technique permettant de définir les travaux à réaliser, constituer l’AD’AP, appuyer la demande d’autorisation de travaux, justifier la dérogation si elle est nécessaire, budgéter les travaux.

Les démarches à respecter, à faire si possible avant le 27 septembre 2015, ou dès que possible sont :
_ cas n°1 : l’ ERP répond aux normes d’accessibilité (faites pour en être sure l’autodiagnostic). Il est nécessaire alors d’envoyer une déclaration sur l’honneur de conformité aux règles d’accessibilité.
_ cas n°2 : l’ERP ne répond pas aux normes d’accessibilité. Il faut entamer au plus tôt les démarches, et garder les traces des démarches. Si les travaux ne nécessitent pas l’obtention d’un permis de construire (augmentation de surface) ou d’un permis d’aménager (ancien permis de lotir) il faut alors alors remplir (ou faites remplir par un professionnel) le formulaire Cerfa 13824*03 en complétant soit la partie 6 en décrivant les travaux sur 3 ans, soit en joignant une déclaration préalable de travaux (Cerfa n° 13404*03), soit la partie 5.1 « Dérogations » pour faire la demande d’une dérogation. Puis déposer l’ensemble du dossier avec les pièces justificatives en mairie, au plus vite pour éviter toute sanction.
_ cas n°3 : aucune démarche n’a été entamée

Le propriétaire va subir une réduction du délai de mise en œuvre (initialement de 3 ans) et …risque une sanction pécuniaire. L’absence de dépôt d’AD’AP ou la non transmission des documents vaut 1 500 €, et la non-conformité 4 5000 € pour une personne physique et 225 000 € pour une personne morale.

Conclusion

Etre conforme aux normes d’accessibilité ou avoir déposé votre Ad’AP sera un avantage lors de la revente d’un bien (fonds de commerce, droit au bail, …) car le délai de réalisation de la transaction ne sera pas impacté par les 4 mois de délai d’obtention de l’accord de l’AD’AP que l’acquéreur risque fort de demander. Dans tous les cas, l’acte de vente doit désormais préciser le degré d’accessibilité de l’ERP et mettre en exergue, le cas échéant, les points non accessibles d’où un impact lors de la négociation.