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[EDITO] La déferlante

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Enfin ! Le marché de l’investissement en immobilier d’entreprise décolle. Les commercialisateurs l’avaient assez justement annoncé, mais la progression des volumes d’engagement, à en croire les statistiques d’Immostat, est quand même spectaculaire : + 96% en Ile-de-France au 3e trimestre 2015. Avec 6,7 Mds€ d’investissement sur les trois derniers mois, le marché hexagonal signe sa meilleure performance pour le 3e trimestre depuis 2007 et rattrape le retard pris par rapport à une année 2014 considérée comme un grand cru. D’ores et déjà, la barre des 20 Mds€ devrait être franchie aisément selon les plus optimistes. Statistiquement, il reste un peu de 5 Mds€ à investir.

La vigueur du marché de l’investissement est d’abord le fruit d’une abondance de liquidités. La question n’est plus tellement de savoir si les prétentions des vendeurs sont en phase avec celle des acheteurs. La pression des capitaux est telle qu’il faut acheter coûte que coûte, même si tout à chacun s’en défend publiquement. Il suffit de voir de voir les taux de capitalisation fondre comme neige au soleil pour mesurer l’intensivité de la compétition que se livrent les investisseurs. On perce le plancher des 3,5% de rendement pour les bureaux « prime » dans Paris et les 4% pour les actifs Core dans le Croissant Ouest. D’ores et déjà, on se prépare à toucher des rendements à 3% pour quelques trophy assets parisiens. Si la prime de risque par rapport aux autres placements reste favorable à l’immobilier, la compression très vive des taux de capitalisation dans le bureau ne manque pas d’en inquiéter quelques uns dans un marché locatif où les valeurs locatives restent collées au fond de la piscine.  

Ces bons chiffres sont aussi le résultat d’un élargissement du spectre des investisseurs. D’abord en termes de profil de risque. Faute de Core, on s’aventure sur les Core+, voire même le value-added. Il faut aller chercher le rendement pour répondre à la demande des investisseurs privés, certes, mais ne pas oublier le potentiel de valorisation à terme. Pour peu que l’on soit long terme, le calcul n’est pas aussi risqué qu’il puisse paraître de prime abord.  Les plus aventuriers – à moins que ce ne soient les plus clairvoyants – se positionnent sur des immeubles en Vefa.  Pas moins de quatre ventes à plus de 100 M€ chacune au cours du dernier trimestre, dont une bonne partie en blanc.

Car fabriquer l’actif Core de demain sera l’une des grandes thématiques des mois voire des années à venir. Les grands fonds d’investissement l’ont déjà compris. Sur le dernier trimestre, les fonds opportunistes ont levé pas moins de 47 Mds$ depuis le début de l’année, selon les statistiques de Preqin. La transition numérique qui se diffuse dans l’industrie immobilière va plus que jamais accélérer l’obsolescence des bâtiments tertiaires. Ceux qui croient acheter aujourd’hui une obligation « immobilière » en signant un actif loué pour 9 ans fermes à une grande signature risque fort de devoir intégrer des Capex dans le calcul de leur TRI. Le problème est de savoir quelle dose il faudra injecter à la sortie pour que l’actif reste dans le marché. Pas sûr que le cycle économique suffise à inverser la courbe des cash flows. Il faudra inévitablement réinventer son investissement immobilier.

Mots-clés : Core, ImmoStat
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