Les SPPICAV (Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière à Capital Variable), issues d’une réflexion commune des professionnels de l’immobilier et du législateur, ont été créées en 2005 avec comme objectif de renforcer la gamme des produits d’investissement immobilier en France et de rendre cet investissement plus compétitif à l’international. S’adressant aussi bien aux investisseurs particuliers qu’aux investisseurs professionnels, les SPPICAV sont organisées dans des cadres législatif, réglementaire, comptable, et fiscal spécifiques. Il s’agit d’une des formes possibles pour les OPCI (Organismes de Placement Collectif Immobilier). Bien que l’introduction des SPPICAV ait été presque concomitante à la crise des subprimes, les OPCI professionnels ou OPPCI (précédemment appelés OPCI RFA) ont connu dès le début un fort succès. Ainsi, les actifs bruts sous gestion s’élevaient déjà à 6 Mds€ fin 2008. A fin 2014, ce montant est passé à 45,7 Mds€, en hausse de 32 % par rapport à 2013.
Un attrait certain pour les investisseurs français mais également étrangers
Aujourd’hui, les investisseurs sont majoritairement français, mais les investisseurs étrangers ont également trouvé dans les SPPICAV un intérêt certain pour servir de support à leurs investissements. Parmi ces investisseurs, on trouve des caisses de retraites, mutuelles, compagnies d’assurances, fonds de pension et de plus en plus de fonds souverains européens ou issus du Moyen-Orient.
La structuration d’un investissement immobilier par la création d’une SPPICAV s’explique par différentes raisons qui peuvent dépasser le strict intérêt fiscal lié à l’exonération d’impôt sur les sociétés dont bénéficient ces véhicules. A titre d’exemple, les compagnies d’assurance ou caisses de retraite sont attirées par le caractère règlementé de ces véhicules, dont le mode de fonctionnement et les organes de contrôle sont un gage de sécurité pour les investisseurs.
Du point de vue des investisseurs étrangers il en est de même, mais les SPPICAV sont également perçues comme une alternative intéressante suite à la modification de la convention fiscale entre la France et le Luxembourg qui ne permettra bientôt plus d’éviter l’imposition en France de la plus-value de cession de titres des sociétés immobilières françaises. En effet, sous réserve de respecter les obligations de distribution incombant aux SPPICAV et les règles de gestion de ces véhicules d’investissement, la sortie des investissements via la cession des titres détenus par la SPPICAV ou des biens immobiliers sera exonérée d’impôt sur les sociétés, et l’imposition reportée sur les actionnaires de la SPPICAV. Alors que le droit interne français soumet les dividendes distribués à des non-résidents à une retenue à la source de 30 %, cette retenue à la source peut être réduite par l’effet des conventions internationales. La convention entre la France et le Luxembourg actuellement en vigueur et telle que modifiée par l’avenant signé fin 2014 permet de réduire cette retenue à la source à 5 % sous réserve de détenir une participation minimum de 25 % dans la SPPICAV (15 % en deçà de ce seuil). Bien entendu, le bénéfice de ce taux réduit n’est possible qu’en présence d’une substance économique au Luxembourg.
Le passeport européen prévu par la directive AIFM, qui permet à une société de gestion ayant obtenu un agrément dans son pays d’origine, d’exercer son activité dans toute l’Union européenne ou dans un Etat partie à l’accord sur l’Espace économie européen devrait renforcer cet attrait pour les investisseurs étrangers. En effet, en théorie, il n’y aurait plus besoin de disposer d’une société de gestion en France pour la gestion des actifs d’une SPPICAV. De ce point de vue, la directive AIFM facilite sans aucun doute l’investissement en France.
Une gouvernance encadrée mais qui peut être structurée conformément aux attentes des investisseurs
Malgré le caractère réglementé des SPPICAV, et le fait que leur gestion est nécessairement assurée par une société de gestion agréée par l’Autorité des Marchés Financiers, il est aujourd’hui possible d’organiser la gestion et la gouvernance selon des modalités spécifiques permettant d’associer des représentants des investisseurs au sein d’un conseil d’administration, d’un conseil de surveillance ou encore d’un comité consultatif ad hoc. La convention de gestion entre la SPPICAV et la société de gestion permet d’organiser le reporting de la société de gestion vis-à-vis des investisseurs. Le prospectus établi à l’occasion de la constitution de la SPPICAV permet d’informer et de rassurer les investisseurs en définissant la politique de gestion et la stratégie d’investissement.
Les SPPICAV, un véhicule d’investissement dont le régime juridique et fiscal est considéré comme stable
Les SPPICAV sont enfin perçues comme un véhicule d’investissement stable, ayant déjà fait l’objet de réformes visant à adapter le produit aux besoins des investisseurs (telle que la possibilité de créer une SPPICAV sous la forme de SAS et aujourd’hui d’une SA avec seulement deux actionnaires, ou l’assouplissement des règles d’évaluation des actifs). Pour les SPPICAV dédiées à des clients professionnels, les règles liées à la composition des actifs sont assouplies, l’actif de la SPPICAV pouvant par exemple être composé jusqu’à 100% d’actifs immobiliers.
Une structuration des investissements pas si compliquée…
En termes de détention des actifs, les structures les plus fréquentes aujourd’hui demeurent celles consistant pour une SPPICAV à détenir ses actifs immobiliers par l’intermédiaire de SCI translucides fiscalement. En effet, les résultats de la SCI sont exonérés d’impôt sur les sociétés en raison du régime de translucidité fiscale de la SCI, ce qui les met à l’abri de toute modification ou aggravation du régime SIIC auquel sont soumises les SA ou SAS filiales de SPPICAV. Les obligations de distribution des résultats de la SCI incombent à la SPPICAV qui est réputée avoir réalisé directement les résultats de la SCI. Des problèmes de liquidité peuvent résulter du décalage existant entre l’exercice au titre duquel la SPPICAV est réputée avoir réalisé ces bénéfices et devoir les distribuer (au titre de l'exercice qui suit celui au cours duquel la SCI les a elle-même réalisés) et celui au cours duquel la SCI procède à leur distribution effective. Le mécanisme statutaire de remontée automatique des résultats, la mise en place d’un intérêt statutaire ou encore le remboursement d’une prime d’émission par la SCI peuvent toutefois permettre de contourner cette difficulté.
D’autres types de structures sont toutefois possibles, tels que la détention directe des immeubles, ou la détention d’actifs par l’intermédiaire de SAS détenant elles-mêmes des immeubles ou des SCI. La détention d’immeubles en direct peut toutefois générer un surcoût en termes de cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises à défaut de pouvoir déduire comptablement un amortissement de la valeur ajoutée. L’interposition d’une SAS entre la SPPICAV et une SCI peut parfois être imposée par les banques finançant le projet.
En conclusion…
Les SPPICAV sont promises à un bel avenir en offrant une certaine garantie de stabilité pour les investisseurs. En effet, le risque de changements intempestifs est limité dès lors que leur régime et en particulier l’étendue des obligations de distribution découle directement du Code Monétaire et Financier. Cela étant, il ne faut pas négliger que l’exonération d’impôt sur les sociétés est conditionnée au respect par la SPPICAV des obligations règlementaires qui lui incombent, en particulier de ses obligations de distribution. Maintenant que les SPPICAV entrent en régime de croisière, des contrôles fiscaux commencent à être initiés et l’Administration fiscale ne manquera pas de remettre en cause tout ou partie de l’exonération s’il est avéré que l’ensemble des obligations qui leur incombent n’ont pas été respectées. Il est également important de noter qu’aux côtés des SPPICAV professionnelles, le développement des SPPICAV ouvertes au grand public est également en plein essor.
