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La durée de l'engagement immobilier sur le fil... (Deloitte)

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En direct du Mapic - Pour la 1ere fois depuis 2011, la durée moyenne d'engagement pour la locations de locaux est en baisse, s'établissant à 4,1 années. Un score "honorable" et toujours supérieur à la moyenne historique de 3,9 années, selon la dernière étude publiée par Deloitte : http://www.deloitte-france.fr/documents/deloitte_etude-french-lease-events-2015_presse.pdf

La baisse la plus forte concerne les baux de neuf années et plus d’engagement ferme (de 13% en 2013 à 7% en 2014) au profit des baux 3/6/9 classiques (+10 points), confirmant ainsi la correction de la stratégie à long terme des utilisateurs. Toutefois, le niveau des baux 3/6/9 demeure faible au regard des années antérieures (59% contre 64% en moyenne). Par ailleurs, en 2014, un bail sur cinq présentait une durée d’engagement ferme de six ans, niveau le plus haut de ces 7 dernières années. Enfin, la part des baux « hors schéma 3/6/9 » baisse par rapport à 2013 et revient aux niveaux historiques (4%).

Comme la durée d’engagement ferme, le taux de libération marque un changement de tendance en 2014 en progressant nettement (+4 points) et en retrouvant un niveau équivalent à la moyenne historique (11%). Cette hausse, conjuguée à la baisse de la durée moyenne d’engagement ferme, souligne une flexibilité accrue de la part des locataires. Plus de 20% des locataires donnent congé à la seconde triennale et plus de 30% à l’échéance du bail.

 En 2014, le taux de libération est quasiment identique quelle que soit la typologie des surfaces. Cependant, l’étude souligne de fortes disparités géographiques. Ainsi, les locataires de Paris hors QCA et du Croissant Ouest – La Défense ont été particulièrement mobiles puisque ces secteurs présentent des taux jamais atteints (respectivement 28% et 27%). A l’inverse, les secteurs 1ère et 2ème couronne, dont le taux avait nettement chuté en 2013, restent à des niveaux très faibles au regard des valeurs historiques (respectivement 11% et 14%). Paris QCA est le seul secteur dont le taux de libération demeure stable au cours des trois dernières années (près de 20%).

Les tendances semblent refléter en 2014 une volonté des locataires à renégocier leurs baux de plus en plus tôt, et ce malgré des évolutions d’indice plus favorables. Ainsi, pour la première fois depuis la parution de l’étude, la part des baux renégociés à la baisse à l’occasion de la première échéance triennale a significativement augmenté et représente plus d’un quart des baux (28%). En revanche, la part exceptionnelle de loyers stables à l’occasion des deux premières périodes triennales (28% à 3 ans et 27% à 6 ans) peut s’expliquer par l’application en 2014 de clauses d’indexation ne jouant qu’à la hausse...