A mi-parcours, une grande partie du chemin a été effectuée, avec un rendement global des actifs de + 4,7 % selon l’indice semestriel d’IPD. Une rupture après deux années de performance négative de l’investissement immobilier en France (- 1,4 % en 2009 et - 0,9 % en 2008).
Et cette rupture se manifeste, d’abord, par la reprise des valeurs vénales. Légère sur les six premiers mois de l’année, mais qui tranche après quatre semestres consécutifs dans le rouge. Le rendement en capital du périmètre analysé par IPD (34 Mds€ d’actifs hors résidentiel) ressort à + 1,6 %. Il est plus marqué sur les bureaux (+ 2,4 %) que sur le commerce (+ 1,2 %). Seule une classe d’actifs reste en territoire négatif : la logistique (- 1,4 %). Cette reprise des valeurs s’explique avant tout par une compression des taux de capitalisation (+ 3,4 %). En revanche, si l’évolution des valeurs locatives de marché reste neutre dans la constitution du rendement en capital, l’effet revenu, c’est-à-dire les loyers perçus par les propriétaires-bailleurs, dégrade la performance des actifs (- 1,8 %). « Les investisseurs subissent les effets conjugués de l’impact des renégociations de loyers, de l’indexation négative et de l’augmentation de la vacance », souligne Christian de Kerangal. La facture peut être lourde. Les propriétaires de bureaux ont vu leurs revenus baisser de 5,5 % en moyenne, et même de 14,1 % dans le QCA. Dans la logistique, la baisse des revenus s’élève à -13%. Seul le commerce surnage, avec une légère augmentation des loyers perçus (+ 0,8 %).
Dans cette reconquête de la performance, le bureau dans le quartier central des affaires tire le premier son épingle du jeu. Le rendement en capital au premier semestre y est bien supérieur à la moyenne, à + 2,8 %. L’effet taux joue à plein (+ 6,3 %), compensant largement une dégradation des revenus des propriétaires-bailleurs (- 3,3 %). « C’est l'illustration de la forte correction des loyers observés ces derniers mois », commente Christian de Kerangal. La baisse des taux de capitalisation se généralise à l’ensemble des actifs de bureaux, mais reste plus prégnante sur les immeubles « prime ». Une analyse plus fine d’IPD montre une correction de 74 points de base dans le « prime » QCA (5,55 %) en un an, contre 34 points de base pour un immeuble non « prime » situé dans le même quartier. Une conséquence de l’appétit des investisseurs pour les actifs core.
Ces rebonds illustrent une inversion manifeste de tendance. Le secteur du bureau dans le QCA efface une chute de plus de 20 % des valeurs en deux ans. Idem pour le Croissant Ouest et La Défense (- 21,2 %) et pour l’ensemble de l’Ile-de-France (- 20 %). Reste à savoir si cette croissance sera durable. « Le potentiel d’une nouvelle compression des taux de capitalisation semble derrière nous », estime un investisseur. Et rien n’indique encore que les loyers puissent devenir le moteur de la performance de demain.
