Territoires

[EDITO] La référence

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C'est officiel : 2015 détient, en France, un nouveau record. Avec 29 Mds€ investis sur le territoire, il s'agit du meilleur cru après l'année 2007 qui faisait jusqu'ici office de référence dans les tablettes des brokers. Côté classe d'actifs, le bureau et la logistique sont les grands gagnants de cette bataille tandis que le commerce dévisse sérieusement. Côté taille, les deals unitaires ont surperformé tandis que les portefeuilles n'ont pas démérité. Côté valeurs, les taux de rendement prime ont encore reculé, conséquence d'une hausse des prix plus que d'une progression des loyers, pour la plupart collés au plancher. Côté profil de risque, les Vefa de bureaux explosent à un niveau inconnu depuis 2007. "Le nombre de transactions en 2015 est phénoménal et a largement dépassé nos anticipations de début d'année", confirme Stephan Von Barczy, directeur du département investissement de JLL.

Les moteurs de cette dynamique sont désormais bien connus : un appétit sans borne pour l'immobilier au regard des autres classes d'actifs aux rendements nettement moins attractifs et une hyper-internationalisation des investisseurs qui fait de Paris une place désormais incontournable. En dépit de ces bonnes nouvelles sur le front des volumes, une question s'impose tout de même : cette nouvelle référence peut-elle représenter un plafond de verre ou un nouveau pallier ? En d'autres termes, le marché français est-il condamné à ne pas dépasser le seuil des 29 Mds€ ou peut-il espérer tangenter le marché britannique qui, selon les dernières estimations, se situe entre 80 et 90 Mds€ ? Un début de réponse nous est donné par le même Stephan Von Barczy : "compte tenu des liquidités présentes sur le marché, nous anticipons pour 2016 un volume d'investissement potentiellement aussi élevé que l'année passée en Ile-de-France compris entre 15 et 18 Mds€". Si la fin de la convention fiscale franco-luxembourgeoise pourrait se traduire par un petit surplus d'offres sur le marché, globalement, les étiages devraient rester respectés.

Alors que manque-t-il donc au marché français pour rivaliser avec la Perfide Albion en matière d'investissement ? Plus d'actifs et de projets, encore plus d'investisseurs et peut-être un peu de croissance économique pour alimenter le marché locatif. C'est en effet là que le bât, en France, blesse sérieusement. C'est élémentaire mais il faut rappeler que sans création nette d'emplois, point de demande supplémentaire de mètres carrés. Le marché locatif, qui a fait comme il a pu en 2015, a de son côté du mal à renouer avec les records des années 2000. Un point positif dans ce tableau : "l'emploi salarié devrait enregistrer en France une progression notable en 2016 (+0,4 %) après une quasi-stagnation en 2015", a raison de soulever Richard Malle, directeur research France chez BNP Paribas Real Estate. Mieux que rien...