Un marché de l’investissement en bonne santé
Malgré les perspectives économiques mondiales incertaines, l’investissement immobilier a surmonté les difficultés et continué à progresser en 2015. Sur le plan géographique, les marchés européens demeurent très actifs, car l’immobilier continue à offrir des rendements relativement attractifs et la possibilité d’une hausse des loyers se renforce, tout du moins dans les villes dynamiques et identifiées comme attractives.
Même si, en théorie, une hausse des taux des obligations du Trésor américain aurait un impact sur les obligations européennes, d’autres facteurs jouent sur les performances de l’immobilier européen, notamment le programme d’assouplissement quantitatif de la BCE et les attentes quant à sa durée. Le fort écart entre les taux de l’immobilier et les taux des obligations d’État renforce l’attractivité actuelle de l’immobilier. Enfin, aujourd’hui, la part des capitaux propres dans le volume des investissements est plus élevée qu’au cours des années précédant la crise au moment où les marchés étaient essentiellement alimentés par le crédit.
Dans le contexte monétaire actuel, nous estimons que les fonds européens devraient se concentrer sur les actifs de grande qualité et les positions core/core+, avec un effet de levier modéré. Ces stratégies permettent d’obtenir des rendements acceptables, bien que plus faibles que par le passé, tout en limitant les risques eu égard à la préservation du capital. Si l’on peut s’attendre à ce que de nombreux investisseurs anglo-saxons prennent davantage de risques et optent pour des stratégies à valeur ajoutée en 2016, les décisions d’investissement seront suivies de près.
L’immobilier de plus en plus représenté sur le marché des investissements
La part des actifs immobiliers sous gestion dans le total des investissements augmente au fil du temps. En 2014, les actifs immobiliers sous gestion totalisaient, à l’échelle mondiale, 2 500 milliards de dollars, soit environ 1 900 milliards d’euros (au taux de change de 2014). Les fonds affectés à l’immobilier sont actuellement inférieurs aux objectifs dans la part dédiée à l’immobilier dans l’allocation des actifs et, par conséquent, appelés à augmenter (plus spécifiquement, les fonds non cotés représentent 9 % du total en Europe, contre 15 % en Amérique du Nord.). La popularité croissante de l’immobilier (et en particulier de son profil de revenus) auprès des investisseurs s’explique par certaines tendances de long terme. Plus spécifiquement, la demande immobilière proviendra essentiellement : a) du développement de la clientèle très aisée et des clients fortunés (HNWI) ; b) de l’essor des fonds souverains existants et de l’émergence de nouveaux fonds et c) du développement des régimes à cotisations définies. Nous prévoyons que le total des actifs sous gestion dans l’immobilier devrait enregistrer une hausse comprise entre 700 et 1 400 milliards d’euros au cours des cinq prochaines années. Il est très important de noter que, même si c’est en Asie que la croissance sera la plus forte, la part la plus importante des actifs sous gestion restera dans les marchés établis d’Europe et d’Amérique du Nord.
Le secteur des fonds continue à évoluer
La part de l’immobilier détenu en propre s’établit à environ 84 % en Europe contre 75 % en Amérique du Nord. Les actifs immobiliers détenus indirectement, par le biais d’instruments cotés ou non, représentent 16 % en Europe et 25 % en Amérique du Nord (l’encours moyen des 10 principaux gestionnaires européens se montait à 22 milliards d’euros en 2009. En 2014, il était passé à 31 milliards d’euros).
Nous estimons par conséquent que le secteur des fonds est loin d’être saturé et qu’il conserve un potentiel de croissance.
Le marché immobilier va s’étendre avec un essor du secteur global des actifs sous gestion et une croissance de l’afflux de capitaux vers cette catégorie d’actifs. Alors que les grands investisseurs continueront à privilégier les investissements directs, les joint-ventures et les club deals, le très grand vivier de petits et moyens investisseurs aura toujours recours à des fonds immobiliers non cotés ou à des comptes distincts. Ces investisseurs en quête de diversification vont s’intéresser de plus en plus à des secteurs géographiques et d’activité différents. Les instruments d’investissement tels que les fonds non cotés peuvent répondre à ces attentes, tout en permettant de réaliser des opérations et des montages fiscaux intéressants.
Toutefois, avec l’intensification de la concurrence en matière de levée de capitaux et de produits d’investissement, il sera de plus en plus indispensable de posséder des compétences spécifiques au lieu de se fier aux conditions de marché sous-jacentes. Ces compétences transparaîtront dans la capacité du gestionnaire à lancer des fonds et à assurer des rendements aux investisseurs.
La taille moyenne des principaux gestionnaires du secteur a augmenté3. Plusieurs raisons expliquent cette tendance et, notamment : a) la volonté d’acquérir une expertise opérationnelle dans certains secteurs et/ou de s’implanter sur un nouveau secteur géographique, b) la réalisation d’économies d’échelle (y compris sur le plan du coût de l’endettement) et c) la constitution d’équipes de terrain pour appuyer la gestion des actifs. Les plates-formes offrant des services variés, une couverture géographique et sectorielle plus étendue et des bonnes performances pour un coût raisonnable seront récompensées par les investisseurs. La pression s’exerçant sur les frais s’accroît, ce qui pourrait donner un nouveau coup d’accélérateur aux fusions.
La question de la maîtrise des coûts est, pour partie, liée à la demande croissante de transparence des investisseurs vis-à-vis des investissements et des produits. Dans le même temps, l’attention croissante portée au secteur par les responsables politiques et les régulateurs, ainsi que l’importance accrue accordée à la gestion du risque, se répercuteront sur les coûts des gestionnaires (par exemple, les directives AIFM et MIFID 2).
Des perspectives prometteuses pour le secteur de l’immobilier
A l’avenir, obtenir de solides rendements pondérés par rapport aux risques ne pourra se faire qu’en limitant la dépendance vis-à-vis de la compression des rendements et en prêtant d’avantage d’attention à la gestion des actifs. Au final, le gestionnaire d’actifs capable de proposer une stratégie claire, une approche transparente, une connaissance approfondie des marchés et des secteurs et une harmonisation des intérêts de l’ensemble des parties gagnera la confiance des investisseurs.
