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Point de vue de Muriel Fayat & Benjamin Major, Chatain & Associés

[POINT DE VUE] Les enjeux juridiques de la mise à disposition temporaire de locaux à usage de bureaux ou de commerce

Le marché de l’immobilier s’apprête à connaitre d’importants bouleversements, comme on peut d’ores et déjà le constater dans le domaine de la location des locaux d’habitation (Airbnb).

Depuis quelques mois, profitant de l’essor de l’économie collaborative, des entreprises, des sociétés d’économie mixte et des personnes publiques (pour la plupart des communes) optimisent l’utilisation de leurs espaces vides en les mettant à la disposition de professionnels en contrepartie d’une rémunération.

Ces espaces vides sont principalement des locaux à usage de bureaux.

En effet, les entreprises ou les personnes publiques qui possèdent, louent ou occupent de vastes locaux à usage de bureaux n’utilisent pas toujours l’intégralité des espaces dont ils ont la jouissance.

Certaines d’entre elles les mettent à la disposition de tiers en proposant également des services.

Ce phénomène est encouragé tant par les nombreuses créations d’entreprises dans le domaine du numérique que par le développement du coworking, du travail en freelance et de nouveaux modes d'organisation du travail (télétravail et travail nomade) permettant aux salariés de travailler certains jours dans des locaux situés à proximité de leur domicile.

Des acteurs comme NEXITY 47.25€ | -0.65%BOUYGUESICADE 69.90€ | -0.34%  et GECINA 139.95€ | +0.68%  ont souhaité s’adapter à ce nouveau besoin, faisant de la mise à disposition de locaux accompagnée de prestations de services, une activité à part entière, modernisant celle déjà existante de centres d’affaires.

Depuis quelques années, des « boutiques éphémères » se sont implantées dans les centres commerciaux comme dans les centres-villes, permettant à des indépendants de pouvoir jouir temporairement d’emplacements de premier plan à moindre coût.

Les modalités de mises à disposition de ces espaces et leur usage sont variés, tant au niveau de la durée (de quelques minutes à plusieurs mois) que des services qui peuvent les accompagner.

A l’instar de la location de courte durée des locaux d’habitation qui pose de nombreuses problématiques, ces nouveaux usages ne sont pas dénués d’enjeux juridiques, chaque acteur devant y être attentif.

 

I.               Sur les éléments à vérifier préalablement à la mise à disposition des locaux :

La mise à disposition des locaux peut être proposée soit directement par le propriétaire des lieux soit par le locataire.

Préalablement à cette mise à disposition, il est nécessaire de vérifier certains éléments.

Tout d’abord, la mise à disposition et l’activité du bénéficiaire doivent être conformes à la destination des locaux telle qu’elle est définie par les documents d’urbanisme.

Ces locaux doivent également être adaptés à l’activité du bénéficiaire et conformes aux normes en vigueur à cet égard (exemple : ERP).

Si l’immeuble dont dépendent les locaux est soumis au statut de la copropriété, la mise à disposition ainsi que l’activité du bénéficiaire doivent être compatibles avec le règlement de copropriété.

Il est important d’être vigilant à ce sujet, la Cour de cassation retenant il y a quelques mois qu’il ne pouvait être exercé dans des locaux prévus selon le règlement de copropriété pour l’exercice d’activités libérales, une activité d’édition de sites internet de journaux, de magazines et des activités informatiques (Cass 3ème, 15 septembre 2015, n°14-11.602).

De plus, s’agissant d’une entreprise qui souhaite mettre temporairement à disposition d’un tiers certains locaux qu’elle loue au titre d’un bail commercial, elle doit vérifier que la mise à disposition des locaux est compatible avec son bail.

L’entreprise peut alors conclure avec le bénéficiaire un contrat de prestation de services qui se distingue de la sous-location, à condition que la mise à disposition des locaux soit réalisée dans le cadre de son activité stipulée au bail et qu’elle soit accompagnée de services effectifs.

Ou alors, elle peut conclure un sous-bail de courte durée mais dans ce cas, l’activité du sous-locataire doit être conforme à celle du bail principal et les dispositions de l’article L 145-31 du Code de commerce s’appliquent. Ainsi, sauf stipulation contraire insérée dans le bail principal, le locataire principal doit nécessairement obtenir l’autorisation du bailleur et inviter ce dernier à concourir à l’acte.

En application de l’article L 145-8 du Code de commerce et pour que le locataire principal puisse bénéficier du droit au renouvellement, la sous-location des locaux devra n’être que partielle.

En tout état de cause, le locataire s’expose, en cas de sous-location, à une action en réajustement de son bailleur si le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale.

 

II.             Sur le choix du contrat conclu pour la mise à disposition des locaux :

Le choix du contrat permettant la mise à disposition temporaire d’un local commercial ou de bureaux doit être appréhendé avec attention par les parties.

Le contrat de prestation de services est très utilisé dans le cadre des centres d’affaires ou des espaces de coworking en ce qu’il est parfaitement adapté à la mise à disposition de locaux pour de très courtes durées.

Parce qu’il n’est pas un bail, il permet aux parties d’éviter de voir leur relation contractuelle soumise aux dispositions relatives aux baux commerciaux, notamment à celles d’ordre public concernant la durée et le droit au renouvellement.

Dans ce contexte, la fourniture de prestations de services est l’objet principal du contrat mais elle est assortie d’un droit d’accès aux locaux au profit du bénéficiaire sans concession de la jouissance totale et exclusive du bien. Ces prestations de services diffèrent des charges de nature locative.

Ces services peuvent être multiples : mise à disposition de matériel informatique et de télécommunication, reprographie, salle de réunion, mise à disposition de personnels, ménage, domiciliation (activité soumise à agrément préfectoral) ou gestion du courrier.

De nouveaux services pourraient également émerger, permettant d’offrir aux utilisateurs des compétences qui leur sont indispensables (graphisme, marketing, ressources humaines…) et ce à moindre coût.

La simple qualification de contrat de prestation de services ne suffit pas. Les services proposés doivent être réels et la mise à disposition doit effectivement être l’accessoire desdits services.

A défaut, le contrat sera requalifié en bail commercial.

A cet égard, un arrêt important vient d’être rendu par la Cour de cassation concernant des contrats dits de prestation de services réciproques conclus aux fins de mise à disposition de locaux commerciaux dans un magasin d’usine qui ont été requalifiés en bail commercial (Cass 3ème, 19 novembre 2015, n°14-13.882).

Sauf à démontrer un intérêt public et une carence de l'initiative privée dans une zone déterminée, les personnes publiques qui souhaitent mettre à disposition des locaux de leur domaine privé ne peuvent pas conclure des contrats de prestation de services pour ne pas aller au-delà de leur compétence.

Les entreprises et les personnes publiques (si les locaux ne relèvent pas du domaine public) peuvent en outre conclure des baux de courte durée afin de mettre à disposition temporairement des locaux à usage de bureaux ou commercial. Le bail de courte durée est un contrat de louage de chose qui déroge au statut des baux commerciaux.

Prévu à l’article L 145-5 du Code de commerce, il est régi par le droit commun du contrat de louage de chose qui offre une grande liberté contractuelle (loyer, charges…).

Toutefois, la durée du bail ou des baux successifs ne doit pas être supérieure à trois ans et la volonté des parties de conclure ce contrat doit être claire et sans équivoque.

La période durant laquelle expire le bail de courte durée doit être appréhendée avec prudence par les parties.

En effet, si à l’issue du bail et au plus tard à l’expiration d’un mois à compter de l’échéance, sauf à conclure un ou plusieurs renouvellements dans la limite d’un maximum de trois ans, le preneur se maintient dans les lieux sans opposition du bailleur, il s’opère un nouveau bail soumis cette fois au régime des baux commerciaux.

Lorsque l’activité du bénéficiaire est de nature professionnelle (profession libérale, association) et non commerciale ou artisanale, il est déconseillé aux parties de conclure un bail de courte durée au risque de voir le contrat requalifié en bail professionnel prévu à l’article 57 A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (La semaine juridique notariale et immobilière n° 51, 20 Décembre 2013, 1295, par Jean-Luc Puygauthier et Cour d’appel de Paris, 16ème chambre A, 12 mai 1999, n°1996/82010).

A cet égard, il est rappelé que le bail professionnel qui s’applique aux locaux affectés à un usage exclusivement professionnel ne peut être conclu que pour une durée de six ans, le locataire ayant la faculté de donner congé à tout moment en respectant un délai de préavis de six mois.

S’agissant des « boutiques éphémères », le contrat de prestation de services est plus délicat à mettre en œuvre compte tenu des spécificités de l’activité de vente.

Le contrat de location saisonnière qui est également régi par le droit commun du contrat de louage de chose peut, dans certains cas, être une alternative intéressante si l’activité du bénéficiaire est saisonnière compte tenu du fait qu’il déroge à la fois au statut des baux commerciaux et aux règles encadrant le bail de courte durée.

En cas de de location saisonnière, les locaux doivent obligatoirement être restitués par le locataire au bailleur à l’expiration de la saison pour éviter une requalification en bail commercial.

Les contrats mentionnés ci-avant ne peuvent être conclus pour des locaux à usage de bureaux ou commercial qui relèveraient du domaine public.

Toutefois, les personnes publiques peuvent, et ce même pour une très courte durée, concéder une autorisation d’occupation du domaine public ou conclure une convention d’occupation du domaine public qui est temporaire, précaire et révocable (articles L 2122-1 et suivants du Code général de la propriété des personnes publiques).

 

Ainsi, la mise à disposition temporaire de locaux inoccupés à usage de bureaux ou de commerce doit être envisagée avec prudence.

Ces nouveaux modes d’optimisation des patrimoines bouleversent les pratiques existantes ce qui laisse présager des évolutions législatives et jurisprudentielles en la matière.

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