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[EDITO] Réinventer l’immeuble

Le temps n’est pas réversible, l’immobilier peut-il le devenir ? C’est toute la question que se posent les investisseurs, souvent quand ils ont épuisé tous les moyens pour commercialiser un actif. Si l’ORIE a planché sur le sujet, c’est surtout parce que la possibilité de transformer un immeuble de bureau en un autre usage sans intervenir sur le gros œuvre est bien plus qu’une bouée de secours pour des investisseurs face au vide (locatif). « Le concept apparaît comme un mode de conception immobilier en phase avec les enjeux de notre époque actuelle », écrit très justement Hervé Manet, président d’Icade Promotion et du groupe de travail de l’ORIE, dans le hors-série publié pour les 30 ans de l’observatoire.

L’argument environnemental est peut-être le premier de ces enjeux. Face à l’obsolescence accélérée des immeubles tertiaires – nous sommes passés de 30 à 15/20 ans de durée de vie d’un immeuble en moyenne – la réversibilité apparaît comme la solution la plus économe à mettre en œuvre. D’autant que le bilan carbone va entrer de plus en plus en compte dans l’analyse de la performance environnementale des immeubles.

La réversibilité est aussi la solution la plus économique pour remettre en immeuble sur le marché, notamment pour les propriétaires des quelque 835 000 m² de bureaux vides depuis plus de quatre ans rien qu’en Île-de-France. Les capex ont une limite.

La réversibilité est enfin une réponse à l’accélération de l’évolution des usages dans une ville toujours plus connectée, plus précisément à l’incertitude concernant les futurs usages. Le concours « Réinventer Paris » a donné une première palette de solutions possibles pour la ville de demain. À n’en pas douter, il y en aura d’autres que l’on imagine à peine aujourd’hui.

Reste à mettre en musique ce nouveau concept. Les professionnels sont prêts, en particulier les promoteurs qui commencent à développer de nouvelles opérations dans cette logique, à l’exemple des Black Swans à Strasbourg. Il faudra embarquer les investisseurs institutionnels, toujours rétifs face à des produits qui ne sont pas purs, pour industrialiser un nouveau mode de construction. Il faudra aussi le soutien des pouvoirs publics par la mise en place d’une réglementation plus adaptée, avec une plus grande souplesse au niveau des permis de construire et une certaine indulgence fiscale. On ose espérer que les choses ne sont pas irréversibles dans ce domaine.