Territoires
Jean-Loïc Burguière, co-fondateur d’Orus

[POINT DE VUE] "Le foncier deviendrait une matière première maîtrisable et moins aléatoire"

Après l’industrie culturelle, le monde bancaire et, plus récemment, les secteurs des transports et de l’hôtellerie, c’est au tour de l’immobilier d’être revisité par les technologies digitales. De nouveaux modes de fonctionnement vont ainsi émerger et redistribuer la proposition de valeur entre les différents acteurs du secteur. Une vraie révolution pour les propriétaires, un coche à ne pas manquer pour les professionnels.

Jusqu’ici épargnés par la grande vague du tout digital, les professionnels de l’immobilier s’apprêtent à voir leur univers reconfiguré par le numérique. Et, si on ne peut pas parler d’ « uberisation » du secteur, d’ici quelques années aménageurs, intermédiaires et promoteurs verront les cloisons tomber et leurs cartes redistribuées. Concrètement, l’essor digital va libérer une valeur vouée à se répercuter tôt ou tard sur l’ensemble de la filière. Reste à savoir où elle va se déplacer : vers le propriétaire foncier, qui profiterait ainsi d’une meilleure maîtrise de son parc et de ses potentialités, mais poserait un risque certain de spéculation accrue ? Vers l’acheteur final, qui pourrait profiter par ricochet d’une baisse des prix ? Vers la collectivité, qui aurait la possibilité de ponctionner cette valeur via ses outils fiscaux ou administratifs dans le but d’optimiser sa stratégie d’acquisition foncière et plus généralement, d’optimiser le pilotage de l’urbanisme ? Ou encore vers le promoteur à qui ces technologies offrent le moyen d’industrialiser et de rationaliser le modèle économique ? Probablement un peu de chaque. En attendant, la réponse à cette question viendra, dans un premier temps, de la vitesse d’adoption de ces technologies mais aussi du législateur qui devra, dans un deuxième temps, apporter sa touche de régulation pour prévenir les dérives.

Vers une désintermédiation de l’accès au foncier
Quoi qu’il en soit, pour les professionnels de l’immobilier, promoteurs en tête, rien ne sera plus comme avant. D’un modèle largement opportuniste, souvent tributaire de l’arrivée sur le marché de nouveaux gisements fonciers, les promoteurs pourront orienter leurs recherches au gré des besoins du marché et avec une efficacité et une précision inédites. Cette possibilité sera par ailleurs exacerbée par l’émergence programmée des plateformes d’échanges, qui désintermédieront en parallèle l’accès au foncier. Rappelons qu’à l’origine, la mission socio-économique d’un promoteur est de permettre une adéquation entre une offre et une demande de foncier matérialisée dans un deuxième temps par une construction (ou bâti) réalisée sous la contrainte d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU). Dans cette configuration, la proposition de valeur du promoteur repose donc autant sur l’anticipation des tendances de marché et sur la qualification de la demande émanant des acteurs économiques (accédants, investisseurs, entreprises, commerces, etc.) que sur sa capacité à identifier du foncier.

Le rôle du promoteur revalorisé
Mais voilà que les technologies digitales modifient les paramètres de cette équation par une banalisation de l’accès au foncier et une démocratisation du calcul auparavant complexe et fastidieux du droit à bâtir. D’un côté, celles-ci offrent désormais la possibilité de codifier, de compiler et de juxtaposer via une même interface l’ensemble des données relatives à une emprise foncière (cadastre, PLU, démographie, risques de tous ordres, etc.) De l’autre côté, l’essor du Big Data, ces systèmes de stockage, de recherche et d'analyse d’une foultitude d’informations numérisées, permet de retraiter ces données, d’en extraire les potentialités, voire de simuler des remembrements de façon systématique, simple et rapide. En apportant de la transparence là où l’éparpillement et l’hétérogénéité d’un grand nombre de sources souvent non dématérialisées maintenait auparavant l’opacité, cette nouvelle donne corrige les asymétries d’informations et rééquilibre le rapport de force du marché foncier de l’offre vers la demande. Le changement n’est pas mince. Privée de l’exclusivité de la matière première foncière, la valeur ajoutée du promoteur va plus que jamais s’orienter vers l’aval de l’activité. D’où une revalorisation de son rôle au profit du client, ce dernier remplaçant le foncier au centre de l’équation économique.

Des PLU mieux définis et des propriétaires plus agiles
Ces ruptures pourraient se traduire par une bipolarisation accrue du secteur. D’un côté, la disparition d’une barrière à l’entrée faciliterait le développement de l’autopromotion et favoriserait en retour l’émergence de petits acteurs atomisés largement tournés vers la construction. De l’autre côté, le foncier deviendrait une matière première maîtrisable et moins aléatoire, comme le sont l’énergie ou les matériaux de construction. Une transparence nouvelle qui apporterait une visibilité accrue dans les modèles économiques et permettrait ainsi d’industrialiser les processus, de rationaliser les plans de charges et de réaliser des économies d’échelle sur de grands volumes.

Dans les faits, les propriétaires auront les moyens de savoir où ils peuvent construire, combien et comment. Ils auront, de fait, une connaissance précise de la valeur de leur patrimoine et non plus en fonction des prix de marché environnant mais en fonction des mètres carrés constructibles. Les propriétaires auront ainsi la possibilité de savoir si diviser leur terrain offre une plus value plus intéressante. Quant aux collectivités territoriales, elles pourront désormais visualiser l’intégralité de leur patrimoine actualisé en fonction des données de marché ainsi que les droits à bâtir correspondants. Résultat, elles pourront désormais associer la réalisation de leur PLU à une visualisation des droits à bâtir à la parcelle ou au regroupement de parcelles et connaître ainsi directement son impact sur la construction de logements.

Fort de tout cela on peut facilement imaginer qu’ainsi décloisonné et en mode « open » l’univers de l’immobilier devrait se présenter à nous sous un tout autre jour dans les cinq prochaines années et, en plus d’aboutir sur de nouveaux modèles économiques et faire émerger de nouveaux acteurs, déverrouiller l’identification des gisements fonciers responsable en partie des questions de mal-logement. Nos élus auront moins d’excuses !

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