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Investissement : Match France / Allemagne

France-Allemagne, match nul. L’intérêt des investisseurs institutionnels immobiliers se tourne plus que jamais sur la « vieille Europe » au sein de laquelle la France et l’Allemagne apparaissent comme les deux destinations privilégiées.

Le salon Expo Real, qui s'achève ce mercredi, en est un témoin criant. Les marchés allemands et français présentent des similitudes rassurantes pour des investisseurs encore allergiques à toute prise de risque.
« En Allemagne, il existe un appétit croissant des investisseurs pour l’immobilier, en particulier le bureau et le commerce, dans une stratégie core. Cependant, le marché doit faire face à un manque de production neuve qui, compte tenu de la demande, pousse les taux de capitalisation vers le bas », nous témoigne Peter Rösler, directeur général de
BNP Paribas Real Estate en Allemagne. Dans le commerce, les taux de rendement des actifs prime sont tombés en deçà de 5,5 %. L’année 2010 a été marquée par de nombreux deals, en particulier d’investisseurs allemands jusqu’alors concentrés sur le bureau. Union Investment s’est détaché du lot avec l’acquisition de deux grands centres commerciaux : Alexa à Berlin pour 330 M€ et Mercado à Hambourg pour 150 M€. Traduction de cet appétit dans les chiffres : le commerce représente près de la moitié du volume d’engagement sur les trois premiers trimestres qui atteint 13,5 Mds€. Une tendance que l’on retrouve à moindre échelle dans l’Hexagone.
Dans les bureaux, les taux de capitalisation sont passés sous la barre des 5 %, notamment à Munich et à Hambourg, les deux secteurs géographiques les plus en vogue en ce moment. Le bureau totalise 30 % du volume d’investissement, tiré par de grandes transactions. BNP Paribas Real Estate a réalisé le plus gros deal de l’année avec la vente du Sony Center à Berlin (110 000 m²) au fonds sud-coréen NPS pour 570 M€. Le conseil est mandaté sur ce qui pourrait être la vente de l’année : Opera Tower à Francfort, une tour de 60 000 m² entièrement louée, notamment à UBS, a été mise sur le marché par Tishman Speyer. On parle d’un prix de plus de 500 M€ et l’on cite JP Morgan comme potentiel acheteur. La conclusion de tels deals témoigne du retour des investisseurs internationaux, qui représentent 40 % du marché allemand, même si les acteurs français (à quelques exceptions près) y brillent par leur absence. Ils sont aussi perçus par les professionnels comme le signe de la fin de la crise financière.
Pas pour autant de reprise. Car le marché allemand souffre des mêmes faiblesses que son homologue français. « Faute d’actifs core, les investisseurs commencent à regarder des immeubles core + voire value-added, confiants dans la capacité de croissance de l’économie allemande (+ 3 % du PIB cette année), avec toutefois un repricing de l’ordre de 50 à 70 points de base par rapport à un actif core », détaille Peter Rösler. A ce petit jeu, c’est Munich qui arrive en tête des marchés les plus recherchés, fort d’un marché de bureau diversifié. « Un petit Paris », avec ses 450 000 m² placés depuis le début de l’année.