Logement

Le moment est venu d’acheter (MeilleursAgents)

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Alors que tout le monde parle désormais de reprise, MeilleursAgents estime que le retour d’un nombre suffisant d’acheteurs dans le marché, « seul moteur d’une reprise saine et durable », n’est toujours pas présent.

« C’est pourquoi nous avons du mal à entonner le refrain général de reprise, précise Sébastien Lafond, président et co-fondateur de MeilleursAgents. Et pourtant, tout bien pesé, et pour la première fois de manière aussi claire en 8 ans, nous affirmons que c’est un bon moment pour acheter ».

A Paris, les prix ont baissé de 11 % depuis le plus haut de juillet 2011. À l’époque, le prix moyen du m² était de 8 640 €, il est aujourd’hui de 7 790€... Les taux d’intérêt à 20 ans sont passés de 4,3 % en juillet 2011 à 2,15 % aujourd’hui. Cela représente un gain de pouvoir d’achat de 17,2 %. Ajouté à la baisse des prix, cela signifie que les acheteurs ont vu leur pouvoir d’achat augmenter de 28,2 % en 5 ans.

« Nous recommandons d’acheter aujourd’hui car nous pensons que les prix peuvent baisser mais faiblement et que le niveau actuel des taux rend l’achat très attractif... pour les heureux élus à qui les banques veulent bien prêter, souligne Sébastien Lafond. Nous ne voyons plus les prix baisser beaucoup, c’est pourquoi nous recommandons d’acheter même si les prix ne seront pas nécessairement beaucoup plus élevés dans 10 ans. En effet, il n’est pas nécessaire d’espérer une plus-value pour justifier l’achat de sa résidence principale et se constituer un patrimoine aux conditions actuelles de prix et de financement ».

Et d’ajouter : Le marché immobilier est plus fluide, c’est certain... mais cette dynamique ne repose que sur la faiblesse des taux d’intérêt qui augmente très sensiblement le pouvoir d’achat des ménages ». Les taux ont encore baissé en mars. En moyenne, les Français peuvent emprunter à 2,15 % sur 20 ans alors que le taux moyen était de 2,5 % en janvier. Il est même possible, avec un très bon dossier, de négocier un taux inférieur à 2 %. La diminution des taux d’emprunt est à l’origine d’une hausse de +3,5 % du pouvoir d’achat en seulement trois mois. Par rapport à juillet 2011, où les taux moyens étaient de 4,3 %, le pouvoir d’achat a augmenté de +21 % uniquement par l’évolution des conditions d’emprunt.

Cette situation exceptionnelle masquerait le déséquilibre du rapport demande/offre. L’Indicateur de tension immobilière (ITI) de MeilleursAgents reste faible à Paris (1,3 acheteur pour un vendeur, contre 4,4 acheteurs pour un vendeur en 2011), en Petite Couronne (0,8 acheteur pour un vendeur) et en Grande Couronne (0,5 acheteur pour un vendeur). La situation est identique dans les grandes villes de province avec un ITI de 1,3 à Bordeaux et 0,8 à Strasbourg et Lille, voire 0,7 à Marseille. Pour que le marché redémarre vraiment et que les prix soient à nouveau durablement orientés à la hausse, il faudrait compter au moins 2 acheteurs pour un vendeur.

« Nous en sommes encore loin, observe Sébastien Lafond. Pourtant, l’ensemble de la profession chante à l’unisson l’hymne de la reprise. Fidèle à notre habitude, nous demeurons un peu plus mesurés. La reprise est là, nous la constatons : les prix ont augmenté à Paris, en proche banlieue et dans les grandes villes de province dynamiques, l’activité progresse, les candidats à l’achat visitent et des transactions se réalisent. Mais, car il y a un mais, il ne faut pas croire que les prix grimperont dans les prochains mois comme au plus fort de l’activité sur un marché réellement fluide ».

L’évolution du marché immobilier dans les prochains trimestres est donc dire tement liée à celle des taux d’intérêt. Hors improbable reprise de l’inflation à court terme, deux scénarios sont possibles selon MeilleursAgents.

La hausse des taux pourrait être provoquée soit par une reprise économique soit par un accident monétaire. Une hausse des taux est généralement synonyme de baisse des prix immobiliers. Mais... En cas de reprise économique, la baisse du chômage viendrait augmenter la demande solvable, l’ITI augmenterait et les prix devraient se stabiliser. En cas d’accident monétaire, la valeur de l’ensemble des actifs serait revue à la baisse. Sans échapper à cette baisse, l’immobilier ne devrait pas subir une correction plus forte que les autres classes d’actifs et resterait donc une relative valeur refuge, selon MeilleursAgents. Et de conclure : « Dans les deux cas, acheter ou vendre aujourd’hui est une décision raisonnable ».

Scénario le plus plausible, au moins pour les prochains mois, les taux devraient rester bas et pourraient même encore diminuer légèrement, augmentant d’autant plus le pouvoir d’achat des ménages. Ces conditions sont idéales pour acheter son logement en particulier pour les primo-accédants. Si les taux venaient à remonter plus tard, l’emprunt resterait bon marché, si les taux venaient encore à baisser, il serait toujours temps de renégocier les conditions. La situation actuelle est donc propice à l’achat, ce qui contribue au sentiment de reprise constaté sur le marché. « Cependant, compte tenu de la faiblesse structurelle de la demande solvable, il ne faut pas attendre de hausse de prix soutenue et donc de plus-value à court ou moyen terme, comment Sébastien Lafond. Il ne faut pas non plus se précipiter pour éviter la hausse des prix. Celle-ci est largement compensée par la faiblesse des taux ».

A Paris, les prix de l’immobilier résidentiel ancien ont augmenté en moyenne de +0,2 % au mois de mars 2016. Au total, la hausse est de +0,9 % depuis le début de l’année. En mars, les studios et 2 pièces ont augmenté de +0,1 % (+0,9 % depuis janvier) et les grandes surfaces de +0,3 % (+0,8 % depuis janvier).

En Petite Couronne, les prix ont augmenté en moyenne de +0,3 % en mars et +0,6 % depuis janvier. La hausse la plus forte est dans le Val de Marne (+0,5 %). Elle se limite à +0,2 % dans les Hauts- de-Seine et +0,1 % en Seine-Saint-Denis. La Grande Couronne reste orientée à la baisse : -0,4 % en moyenne en mars.

En régions, Bordeaux a connu la plus forte augmentation des prix en mars (+0,6 %). Nantes a vu ses prix augmenter de +1,6 % depuis janvier (+0,2 % en mars). À l’inverse, Strasbourg (-0,8 %) et Nice (-0,9 %) sont en queue de peloton avec les plus fortes baisses en un mois. L’écart d’évolution des prix depuis le début de l’année entre une ville en difficulté comme Lille et une cité attractive comme Nantes atteint 2,3 %.