Dans un marché de l’investissement en lente reprise, le segment des Vefa reste encore à l’état de portion congrue. Une récente étude de Jones Lang LaSalle révèle que seuls cinq projets de bureaux en Vefa ont été acquis depuis le début de l’année, pour un total de 373 M€.
Un chiffre à rapporter aux 4,3 Mds€ qui se sont placés sur l’immobilier tertiaire dans le même laps de temps. Sur ces Vefa, un seul est parti en blanc, le Palatis à Montrouge (12 000 m²) développé par Sodearif et vendu à AEW Europe pour le compte d’un institutionnel français. Un second investissement en blanc est en passe de se conclure selon le conseil, qui y voit un signe d’amélioration du marché. Nous sommes ainsi à mi-chemin entre une année 2007 où le volume d’investissement avait atteint 5,9 Mds€ sur les Vefa dont 3,7 Mds€ en blanc, et un cru 2009 atone, avec seulement 290 M€ engagés en cinq opérations.
Ce constat reflète une réelle aversion au risque des investisseurs immobiliers. Notre dernier Business Immo Investment Survey traduisait ce focus sur les actifs Core. Mais, plusieurs tendances de fonds pourraient faire évoluer la donne. D’abord, la masse des liquidités dédiées à l’immobilier reste importante. DTZ estime à 92 Mds€ le montant des fonds qui pourraient se déverser sur l’Europe en 2011. La France étant une destination de choix, cela préfigure une augmentation des volumes d’investissements dans l’Hexagone, au-delà des 10 Mds€ attendus cette année. Le manque de produits Core, et dans une certaine mesure l’inflation des prix sur les derniers immeubles sécurisés à vendre, va obliger certains acteurs à élargir leur scope d’investissements. Vers du value added en premier lieu, mais plus sûrement vers des produits neufs. Or, le coup de frein sur la production de bureaux fait planer sur certains secteurs – pas tous – le spectre de la pénurie. Jones Lang LaSalle estime à 3,1 millions de m² le potentiel de bureaux livrables dans les trois ans à venir, dont 1 million seront lancés de façon certaine. « Et sur ce million de m² en cours de construction, à peine 500 000 m² demeurent encore disponibles à la location », précise le conseil. Autrement dit, un mètre carré sur deux a été pré-commercialisé, signe de l’appétit des utilisateurs pour les bureaux neufs. Appétit qui devrait se renforcer au fur et à mesure que se rapprochent les échéances du Grenelle 2 et de ses obligations en matière de réduction de consommation d’énergie pour le parc existant. Sur le papier, il n’y aurait donc pas plus sécurisé qu’un immeuble de bureaux neufs, répondant aux dernières normes environnementales, dans un contexte de rareté du produit et de reprise annoncée du cycle locatif.
« Il faut bien reconnaître que de nombreux investisseurs sont convaincus qu’il s’agit du bon moment pour se déplacer plus haut sur la courbe du risque, mais ne sont pas forcément en mesure d’agir en conséquence », observe Henderson Global Investors. La faute des banques qui ne jurent encore que par le Core. Mais, l’argument est un peu court. « La raison la plus évidente de l’aversion au risque est le malaise des investisseurs face aux perspectives économiques », tranchent les analystes d’Henderson. Et là pointe le spectre de la « décennie perdue », un scénario à la japonaise que tous les professionnels redoutent au fond d’eux.
