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L’emploi des cadres dans l’immobilier - Le redémarrage se confirme mais les incertitudes demeurent pour une reprise franche en 2011...

Difficile de s’y retrouver dans l’écheveau des informations contradictoires dont nous sommes abreuvés au quotidien.

Ce qui est certain, et réellement encourageant, c’est que le premier semestre 2010 a été marqué par une amélioration soutenue de notre économie dans un contexte globalement  favorable pour le commerce mondial, ou le dynamisme des économies émergentes s’est conjugué avec les anticipations de reprise dans les pays développés, dont la montée en flèche des opérations capitalistiques en juillet et août en est un témoignage. Les recettes tirées des introductions en Bourse ont retrouvé leurs niveaux d’avant la crise, avec 30,5 Md$ en juillet, niveau sans précédent depuis novembre 2007 et le montant des fusions-acquisitions annoncées sur le mois d’août atteint 198 Md$, se rapprochant du record de 277 Md$ inscrit en 1999.
Sans prétendre à la même performance que l’Allemagne, qui va voir son PIB croître de 3% cette année, nous devrions connaître un PIB en croissance de 1,5% après la récession de l’année précédente, à -2,5%.
Si elle comporte des risques d’inflation importée à terme, la dépréciation de la monnaie européenne a rendu les produits français plus compétitifs au moment où le commerce mondial a nettement rebondi. Les industriels ont reconstitué leurs stocks, l’activité s’accélère de mois en mois dans les services, les trois quarts des plus grandes entreprises françaises ont totalisé près de 37 milliards d'euros de résultat net au premier semestre soit deux fois plus qu’en 2009.
La consommation des ménages s’est bien tenue au second trimestre, l’accélération de la croissance française, plus forte que prévue avec un PIB en augmentation de 0,6% au second semestre, s’est accompagnée de près de 60.000 créations d’emplois depuis le début de l’année.
L’emploi des cadres s’est bien redressé, selon les indicateurs de l’APEC, avec plus de 285.000 offres d’emplois publiées à fin juillet sur les douze derniers mois, soit une hausse de +17% par rapport à la période août 2008/juillet 2009.
Les mises en chantier se sont redressées au cours des derniers trimestres et la demande de crédits immobiliers est orientée à la hausse. L’investissement des ménages, principalement constitué de logements neufs, est en voie de renouer avec la croissance au second semestre.
Ainsi peut-on réellement parler d’embellie. Les chiffres sont meilleurs que prévu tout en couvrant un printemps particulièrement agité avec la crise grecque puis les dettes souveraines, la baisse de l'euro n'a pas encore produit tous ses effets à l’exportation, enfin les signes d'un regain de confiance au sein des entreprises se multiplient :  embauches, accroissement des investissements pour la première fois depuis deux ans, reconstitution de stocks, actionnaires soignés, chez France Télécom, chez Unibail-Rodamco avec un dividende garanti, reprise des mouvements capitalistiques...
 
Serions-nous sortis de la crise ? Malheureusement pas encore si l’on écoute les économistes et experts, qui restent très prudents. Ils anticipent en effet un ralentissement de l'activité en général d'ici à la fin de l'année : poids des dettes publiques impactant le rythme de la reprise, regain de tensions sur les marchés des dettes souveraines recelant un nouveau risque de « credit-crunch », inflation importée sur les matières premières du fait de la baisse de l’euro, inquiétude croissante sur le rétablissement de l’économie américaine, fébrilité des Bourses mondiales témoins et aussi acteurs des tensions financières, avec l’épée de Damoclès de « l’effet larsen » : chute des Bourses-crise financière / rechute des économies…
Enfin, la situation politique de la France avec sa série de catastrophes depuis quelques mois, une rentrée sociale qui s’annonce agitée, des mesures de rigueur probables, risquent de s’ajouter aux aléas économiques pour créer de l’attentisme, ralentir la reprise de 2010 et rendre difficile même l’hypothèse révisée le 20 août à Brégançon de 2% de croissance du PIB pour 2011 (les 2,5% se révélant inaccessibles; c’est pourtant un taux minimum nécessaire pendant plusieurs années pour revenir à une situation acceptable en matière de déficit public, critère dont le moins que l’on puisse dire est qu’il est passé, notamment depuis la crise grecque au printemps 2010, de relativement secondaire à déterminant pour toutes les économies !).
 
Une reprise des activités immobilières
Mise à part la promotion en immobilier d’entreprise, les activités immobilières, résidentielles et corporate, se sont bien portées au cours de ce premier semestre, même si une parenthèse d’attentisme s’est fait sentir en matière de recrutements sur les mois de mai et de juin, dans le contexte de la crise grecque et des dettes souveraines, attentisme auquel un excellent mois de juillet a mis fin.
A fin juin, nous avons été sollicités pour un nombre de missions et un montant d’honoraires comparables à ceux de l’année 2005, soit +165% par rapport à fin juin 2009, mais encore -33% en valeur et -16% en nombre de missions sur la même période de 2008 ; respectivement -38% et -19% sur 2007, année du niveau d’activité le plus élevé jamais enregistré chez nous à mi-année depuis plus de 20 ans.
Après un premier trimestre dans la droite ligne de l’amélioration constatée à compter de septembre 2009, nous avons enregistré un remarquable mois d’avril avec quinze missions : cinq pour différents groupes de promotion immobilière résidentielle en développement et direction générale, trois missions pour une plateforme de distribution de produits d’investissement en immobilier direct par l’intermédiaire de CGPI, trois dans une société de conseil dédiée au développement urbain auprès des collectivités locales et des acteurs du logement d’économie sociale, une en asset-management confirmé chez un investisseur international, une mission de responsable de gestion locative chez un property-manager,  un responsable technique de centre commercial pour une grande foncière spécialisée, enfin, une mission de conseil en matière de structuration de l’équipe immobilière-expansion, pour un groupe de distribution.
Les mois de mai et juin ont été en recul sensible : treize missions au total sur les deux mois mais il s’est agi de postes d’un niveau plus élevé, ce qui nous a permis de compenser la baisse de prise de commande par un chiffre d’affaires moyen plus important : trois dans le logement social, directeur de patrimoine, directeur juridique, directeur réhabilitation / amélioration, deux chez les investisseurs internationaux : un « head of asset-management » et un directeur du développement, deux dans la promotion résidentielle : un directeur du développement et un responsable de l’animation de réseau de CGP en Ile-de-France, un directeur de projet dans l’aménagement public, un directeur général adjoint en charge des opérations pour une foncière spécialisée en centres commerciaux, un responsable de l’expertise au sein d’une société de conseil auprès des investisseurs institutionnels en immobilier du commerce et de la distribution, un juriste immobilier confirmé pour une enseigne de la distribution, un directeur de la construction zone Europe/Moyen-Orient/Afrique au sein d’un opérateur international, un directeur du développement Pologne pour la filiale promotion immobilière d’un groupe d’investisseurs.
L’attentisme constaté en mai et juin a pris fin en juillet avec la signature de treize missions de recherche par approche directe : deux directeurs de programmes dans la promotion immobilière résidentielle, deux directeurs de programmes en immobilier du commerce et de la distribution, un directeur des investissements immobiliers pour une plateforme de distribution de produits d’investissement en immobilier direct, un directeur de centre commercial, un chargé d’expansion Paris, un chef de projet et un chargé de mission pour deux grandes enseignes de la distribution, un asset-manager pour un investisseur international, un directeur du développement durable pour un groupe d’ingénierie, un responsable du développement – montages immobiliers pour une grande entreprise de bâtiment sur l’Ile-de-France, enfin, un responsable adjoint du département immobilier au sein d’une organisation professionnelle.  
 
 
Prime à l’immobilier de commerce
Globalement pour les sept premiers mois 2010, nous avons été sollicités par les clients du commerce et de la distribution qui arrivent en tête (ce qui n’est pas nouveau depuis la crise du fait d’une plus grande résistance de ce secteur) avec 37% des postes confiés. Nous notons un très gros courant d’affaires dans la distribution alimentaire au premier trimestre pour l’expansion, les études, les directions opérationnelles intégrant la fonction expansion et même les services support dont les RH, recherche de consultants expansion France et international chez un leader du conseil immobilier spécialisé, de directeurs de centre commercial et de directeurs techniques et sécurité, de responsables recommercialisation chez les investisseurs spécialisés, de responsable de l’expertise en immobilier commercial ; et enfin, une reprise franche des recrutements de promoteurs spécialisés).  
Viennent ensuite :
§ la promotion en immobilier résidentiel (25% de nos missions), qui a fortement repris ses recrutements sur quatre thèmes : la structuration de l’encadrement commercial, tout particulièrement en vue de la distribution de logements « Scellier » par l’intermédiaire de plateformes mais aussi pour les promoteurs en résidences services, la maîtrise de la qualité de construction dans le contexte HPE/BBC, la reconstitution des équipes de développement enfin, la reprise de la structuration des régions, territoires/agences/antennes,
§ les services et le conseil à l’immobilier, avec 15% de nos missions dont 9% en résidentiel (plateformes de distribution de produits immobiliers directs par l’intermédiaire de CGPI, société de conseil auprès des collectivités locales et du logement social) et 6% en immobilier corporate (property-management sur les thèmes de la comptabilité mandants, de la gestion locative, de la direction technique et maintenance),
§ les investisseurs institutionnels avec 10% de nos missions, essentiellement les investisseurs internationaux (redémarrage progressif des recrutements d’asset-managers ayant commencé par les juniors, s’engageant désormais vers des confirmés et quelques « Head of »), mais aussi les français « en fonds propres », structurant leurs équipes de collecte, d’animation de réseaux et de gestion des associés de SCPI.
§ le logement social (5% de nos missions, direction juridique, direction de patrimoine et technique, de la réhabilitation…),
§ les directions immobilières de grands utilisateurs (4%) avec des directions de projets, techniques maîtrise d’ouvrage,
§ le solde se répartissant entre l’ingénierie, le bâtiment et une organisation professionnelle.
 
Par fonction, les postes de développement-montage d’opérations et de programmes arrivent en tête, avec 24% du total ; viennent ensuite les postes de commercialisation et marketing hors distribution alimentaire (17%), les postes de direction technique / travaux / développement durable (15%), les postes d’expansion et autres dans la distribution alimentaire avec 12% (gros courant d’affaires au premier trimestre), les postes d’investissement, de gestion de biens et d’actifs (11%), d’administration –finances-comptabilité-juridique (10%), les postes de direction générale et de centre de profit (6%), les missions de conseil et des postes d’expertise immobilière pour le solde. 
 
Quelle rentrée pour 2010 ?
Bien que l’art de la prévision soit particulièrement difficile pour les raisons évoquées liées à l’environnement économique général, nous pensons que le mouvement global de reprise dans les activités immobilières devraient se poursuivre au même rythme et même s’accroître, en particulier dans les services, la promotion résidentielle, l’immobilier du commerce et de la distribution, l’investissement s’accompagnant peut-être même d’un redémarrage de la promotion en immobilier d’entreprise, sous réserve toutefois qu’il n’y ait pas une nouvelle crise d’ampleur, internationale ou française.
Nous avons de nombreux contacts en cours, pour des postes de promotion immobilière résidentielle, sur les mêmes thèmes que ceux que nous connaissons depuis ce début d’année. Les opérateurs vont accroître leurs recrutements afin de reconstituer les stocks, pour cela développer de nouveaux programmes en veillant à les adapter aux besoins des acquéreurs qui ont très fortement évolués depuis ces deux dernières années, notamment en matière de localisation, de développement durable / BBC / qualité de construction, de qualité des services apportés, de prix (risque de baisse de la solvabilité des ménages, nécessité de réduction des coûts de construction…).
Les spécialistes des résidences services ainsi que toutes les sociétés et plateformes de distribution vont probablement se développer et recruter pour cela : la baisse puis l’extinction programmées du Scellier doit être relayée par les EHPAD, résidences étudiants, résidences de tourisme et autres résidences d’affaires, autant de produits qui sont passés au second plan derrière le Scellier et qui vont sans doute être réactivés dans les prochains mois car ce qui est certain, c’est que l’investissement immobilier auprès des particuliers dans le contexte français a encore de beau jour devant lui.
Pour autant, les promoteurs généralistes vont tenter de moins dépendre de l’investissement qu’en 2009 et 2010, en développant les programmes en accession.
Nous sommes également en contact avec bon nombre d’opérateurs, enseignes, foncières, sociétés de prestation de services, dans le commerce et la distribution, avec notamment la poursuite de la reprise des postes de développement et de promotion en galeries commerciales, aménagements commerciaux de centre-ville…
 
Les sociétés de services à l’immobilier devraient accroître leurs recrutements, avec, en résidentiel, une priorité sur l’administration de biens ou les besoins sont permanents et la commercialisation (outre ce que nous avons vu au niveau du neuf et de l’investissement, la reconstitution des réseaux d’agences immobilières, très fortement éprouvés par la crise, tout particulièrement sur Paris et première couronne et sur certaines grandes agglomérations régionales dont le solde migratoire est fortement positif) ; en immobilier d’entreprise, des recherches permanentes sur Paris et Lyon en particulier, de « property-managers », de gestionnaires techniques et de responsables comptabilité mandants, face à des propriétaires sans cesse plus exigeants en termes de reporting et de qualité de prestation, des recrutements dans les sociétés de services et de conseil auprès des utilisateurs (dont les départements « corporate solutions » des grands du conseil et de la transaction en immobilier d’entreprise) car là encore la crise produit ses effets en termes de changements de comportements, de réductions des coûts, de réorganisation des équipes avec une recherche d’optimisation de l’occupation, d’aménagement des locaux pour conjuguer impératifs économiques et bien-être au travail, des recrutements à prévoir d’experts immobiliers et de leur encadrement, avec une tendance croissante à la spécialisation. Les opérations capitalistiques vont s’accroître, certaines sont en cours dans l’administration de biens.
Les leaders du conseil et de la transaction en immobilier d’entreprise ne sont pas sortis de la crise, qu’il s’agisse du conseil à l’investissement, l’offre ne correspondant pas à la demande actuelle des investisseurs ou de la transaction locative du fait d’un marché atone. Leurs départements conseil, « corporate solutions », MOD/AMO, gestion d’actifs, expertise, compensent en partie seulement la faiblesse du chiffre d’affaires des activités de « brokerage » dont les effectifs ont été de toute façon ajustés. Néanmoins certains leaders ou majors ayant fortement réduit leurs équipes au premier semestre 2009, commencent à anticiper la reprise en 2011 en reconstituant progressivement leurs équipes avec des profils de juniors ou de professionnels de la vente en « B to B », à former.     
 
Reconstitution d’équipes chez les investisseurs et les utilisateurs
Les investisseurs institutionnels, en particulier les fonds d’investissement étrangers, les sociétés de gestion de SCPI et d’OPCI,  vont sans doute reconstituer des équipes d’asset-management là encore décimées par la crise, avec la recherche de professionnels plus confirmés, après la phase de recrutement au second semestre 2009 de juniors et/ou de professionnels issus du « property-management ».
Nous pensons aussi qu’il y a de bonne chances pour qu’investisseurs actifs et promoteurs en immobilier d’entreprise finissent par se mettre d’accord, au cours du dernier trimestre, pour engager des opérations de promotion « en blanc » puisqu’il n’y a pas assez de produits sécurisés pour la demande des fonds d’investissement et que l’immobilier français constitue actuellement une cible de substitution par rapport aux OPCVM pour de nombreux investisseurs.
Avec la prime de risque, les investisseurs ne sont pas encore prêts à acheter « en blanc » en dessous de 8% pour du produit « prime », quand les promoteurs vendent à 6%. Cela représente un écart de 25% sur les prix, ce qui est encore inconciliable. On peut néanmoins penser que le temps passant, rapprochant l’échéance de l’émergence de nouveaux besoins non satisfaits en matière d’immobilier d’entreprise compte tenu des délais de réalisation des immeubles, nous sommes proches du moment ou investisseurs et promoteurs se mettront d’accord, même compte tenu des incertitudes sur les loyers cibles, même en intégrant les contraintes actuelles et à venir de Grenelle 2, ce qui fera repartir le marché de la promotion en immobilier d’entreprise et de ce fait, les recrutements de monteurs et directeurs de programmes. Et cela comme d’habitude, promptement !    
Mais tout le monde n’est pas serein chez les investisseurs, la situation est hétérogène, entre certains fonds d’investissement et foncières dont la situation est difficile pour des raisons d’actionnariat, d’engagements financiers, de risque de dévalorisation des actifs, et des compagnies d’assurances qui ne souhaitent pas prendre d’engagements immobiliers…Ainsi peut-on prévoir des restructurations et autres opérations capitalistiques, d’ailleurs déjà pressenties mais que la situation économique n’a pas encore permis de faire émerger, mis à part Icade / La Lucette, Unibail-Rodamco / Simon Ivanhoé, Altarea / Aldeta-Galeries Lafayette-Cap 3000.
 
Les grands utilisateurs, redevenus actifs en matière d’immobilier et de recrutements spécialisés, pour des raisons d’optimisation des coûts immobiliers, de développement des activités France et international, de réorganisations internes, de gestion d’actifs propres, soit pour en assurer le meilleur rendement et développer une activité immobilière, soit en vue de les céder, enfin pour des raisons de programmation de départs en retraite, vont sans doute poursuivre leurs recrutements à l’extérieur, même s’il s’agit d’un marché de l’emploi assez étroit concernant les grandes entreprises et établissements publics, au sein d’équipes le plus souvent réduites.
Difficile de se prononcer sur le logement d’économie sociale (Offices, ESH et 1%), l’aménagement public tant au sein des EPA que des collectivités. Si les besoins en logements sociaux sont évidents, en tout cas sur l’Ile-de-France et bon nombre de métropoles régionales, et nécessiteraient d’étoffer les équipes opérationnelles, ainsi, par ailleurs, que de programmer le remplacement d’équipes dirigeantes marquées par la proximité de l’âge de retraite dans de nombreux cas, ce monde est en pleine réorganisation, les mouvements de fusion, déjà engagés, vont se poursuivre, et les financements peuvent manquer, les grands projets être reportés ou prendre du retard à l’heure de la rigueur pour cause de résorption obligatoire du déficit budgétaire. 
 
Au total une dizaine de propositions sont en cours chez Hudson Immobilier & Construction après un mois de juillet très enthousiasmant, soit sensiblement le même niveau que l’année dernière à la même époque, sachant que septembre et octobre ont été les mois de forte reprise de l’année 2009. Nous pensons qu’après un mois de juillet de forte anticipation des besoins en recrutement pour la rentrée, la « trêve estivale » va se prolonger jusqu’à mi-septembre. Les décisions de recrutement vont se concrétiser surtout en octobre et novembre, l’année pourrait se terminer sur un niveau d’activité global correspondant à celui de 2005, soit, en ce qui nous concerne, près du double de 2009 en contrats signés, et +75% en chiffre d’affaires….Si aucun grand évènement macro-économique ou de politique et économie françaises ne vient contrarier, et de ce fait reporter, le redémarrage de l’ensemble des activités immobilières, lié aux restockage nécessaire dans la promotion immobilière résidentielle trois ans après la crise (septembre 2007, déjà), aux besoins actuels et aux anticipations des opérateurs dans tous les domaines et au report de l’intérêt de l’ensemble des investisseurs, institutionnels et particuliers sur l’investissement immobilier français.
Pour ces raisons et sous ces réserves, nous pensons que l’immobilier français pourrait être mieux loti en 2011 que bon nombre de secteurs de l’économie dans le contexte évoqué.