Banalisation de la TVA appliquée aux biens immobiliers : la "TVA immobilière " est morte! Vive la TVA de droit commun !
Toute transaction portant sur un bien immobilier réalisée par un assujetti à la TVA, c'est-à-dire par une personne agissant dans le cadre de son activité économique est par principe assujettie à la TVA. De facto toute opération réalisée par un non-assujetti, c'est-à-dire essentiellement un particulier agissant dans un cadre patrimonial échappe à l'impôt. Seule dérogation à cette règle: la revente d'un immeuble acquis en l'état futur d'achèvement par ce même particulier, qui par dérogation expresse est imposable. Ainsi par nature est imposable à la TVA la cession d'un terrain, d'un immeuble, de droits réels immobiliers, des droits relatifs aux promesses… Toutefois pour tenir compte de l'existence des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière (TPF) également applicables aux mutations immobilières, certaines de ces opérations échappent à l'imposition effective grâce au jeu d'exonérations spécifiques. Cela étant comme bénéficier d'une exonération de TVA n'étant pas sans conséquence sur le calcul de la TVA déductible, l'opérateur assujetti exonéré se voit accorder le droit d'opter pour le paiement de la TVA afin d'éviter de régulariser la taxe d'amont. Cette option vient ainsi compléter l'arsenal des mécanismes permettant d'assurer la neutralité de la TVA dans les opérations entre assujettis (transfert de 1/20ème" et dispense de taxation ou de régularisation en cas de cession d'une universalité de biens visée à l'article 257 bis du CGI).
Exit les régimes catégoriels et la référence aux intentions de l'acquéreur ! Place à un régime de TVA objectif !
Droits d'enregistrement et TVA : des régimes indépendants qui veulent fonctionner en symbiose
Corollaire inéluctable des principes précédents, la TVA prend son indépendance vis-à-vis des droits d'enregistrement. Le traitement de l'opération au regard de ces droits n'influence donc plus son régime en matière de TVA. Sur le plan théorique il existe de ce fait de possibles doubles impositions ou exonérations. Toutefois et comme on l'a dit, la rénovation du régime TVA entreprise n'a pas pour effet de modifier les grands équilibres. Force est de constater que malgré leur indépendance, les deux systèmes devraient fonctionner de façon à éviter ou minimiser les effets pénalisant du cumul d'impôts. Il en est ainsi grâce au jeu des exonérations de TVA (cf. ci-dessus) ou de droits (exonération en cas d'engagement de construire dans les 4 ans ou de revente dans le délai désormais porté à 5 ans), du droit conférer à l'opérateur de ne pas opter pour le paiement de la TVA, de la réduction de l'assiette imposable à cette taxe à la seule marge... Par ailleurs on rappellera que la TVA étant déductible par nombre d'opérateurs, la charge fiscale finale supportée devrait demeurer sinon identique du moins proche de celle constatée dans le régime ancien.
A titre complémentaire on relève que la réforme légalise les facultés déjà connues de substitutions entre les régimes d'exonération de droits d'enregistrement (exonération de droits de mutation sous condition d'engagement de construire dans les 4ans ou de revente dans les 5 ans) dont l'articulation offre des possibilités de maintien des exonérations sur des durées allant bien au-delà des 4 et 5 ans initiaux. En outre elle ouvre le bénéfice de l'exonération sous engagement de revente à tout assujetti qui, même s'il n'est pas marchand de biens, entend revendre l'immeuble dans les 5 ans. De facto on voit que le régime propre aux marchands de biens disparaît tant en matière de TVA que de droits de mutation.
Réforme oui, révolution non mais gageons qu'il faudra encore quelques temps aux opérateurs pour se familiariser avec la nouvelle articulation des taxes applicables aux biens immobiliers…
Biens cédés |
Régime TVA |
Régime DMTO |
TAB Taxable de plein droit |
Sur prix total |
Sans engagement de construire dans les 4 ans TPF (0,715 %) |
Avec engagement de construire dans les 4 ans 125 € |
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Sur marge |
Sans engagement de construire dans les 4 ans DMTO (5,09 %) |
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Avec engagement de construire dans les 4 ans 125 € |
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TNAB |
Exonéré ou TVA sur prix total en cas d'option |
Sans engagement de construire dans les 4 ans ou de revente dans les 5 ans DMTO (5,09 %) |
Avec engagement de construire dans les 4 ans 125 € ou de revente dans les 5 ans TPF (0,715 %) |
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Immeuble - 5 ans |
Taxable de plein droit (sur le prix total) |
TPF (0,715 %) |
Immeuble de + 5 ans |
Exonéré |
Sans engagement de construire dans les 4 ans ni de revente dans les 5 ans DMTO (5,09 %) |
Taxable sur option (prix total) |
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Taxable sur option (TVA sur marge) |
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Exonéré |
Avec engagement de construire dans les 4 ans 125 € ou de revente dans les 5 ans TPF (0,715 %) |
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Taxable sur option (prix total) |
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Taxable sur option (TVA sur marge) |