Territoires
Point de vue de Laurent Escobar, directeur associé du bureau d’études Adéquation

[POINT DE VUE] Fiabiliser les prévisions de recettes foncières en évaluant finement les coûts de construction

Il n’est pas rare que les recettes foncières d’une opération d’aménagement soient sur-évaluées. La vérité apparaît quand les opérateurs immobiliers renégocient les charges foncières après une première offre : compte tenu des coûts réels de construction, ils demandent à revoir le prix du foncier à la baisse pour rentrer dans les prix du marché.

Contraint de dévaluer ses recettes foncières au bilan, l’aménageur perd alors un argent qu’il aurait pu gagner si, au lieu de laisser les opérateurs s’en remettre à des ratios MOYENS qui n’ont par définition qu’une valeur statistique, il s’était livré avec eux à une analyse méthodique des coûts de construction.

Ainsi par exemple…

  • Le sol n’est pas toujours plat. Une part “d’intermédiaire collinaire” adossé au relief du terrain est parfois une solution judicieuse. Mais si le plan de référence ignore la topographie et prévoit banalement à cet endroit un petit collectif, il faudra niveler le terrain avec pour effet d’élever le coût de construction au m2 habitable. 
  • La pollution souterraine n’est pas uniformément répartie. Plus sa localisation est connue, mieux on évitera de construire sur les zones nécessitant des interventions lourdes. Sans cette information, le coût de construction reste très aléatoire. 
  • Le coût des VRD intérieures varie selon les formes de bâti. Le ratio au m2 de SHAB est deux fois plus élevé dans l’individuel que dans le collectif. Dans une opération aux formes urbaines diversifiées (souhaitables), appliquer uniformément le ratio du collectif est une cause courante de sous-évaluation du coût des VRD.  
  • Le coût des parkings souterrains est très dépendant du mode de construction. Un parking en R-2, des bâtiments sur dalle ou une nappe de stationnement débordant de la structure du bâtiment renchérissent considérablement le projet.
  • Certains éléments de conception architecturale sont très onéreux. Les doubles peaux, le fractionnement, les attiques, les porte-à-faux ou encore la catégorie de l’immeuble vis-à-vis de la sécurité incendie peuvent réserver des surprises. 

L’addition de tous les écarts entre les coûts issus des ratios et les coûts réels peut atteindre plusieurs centaines d’euros au m2. Un manque à gagner qui va s’imputer en grande partie sur les recettes foncières de l’aménageur, principale variable d’ajustement quand il est trop tard pour réinterroger les fondamentaux du plan de référence.

La solution ?
Analyser les coûts de construction qui découlent du projet d’aménagement AVANT de le valider.

  • Réaliser les études de sol et de pollution le plus finement possible en amont. 
  • Décomposer les coûts selon un barème qui tienne compte des caractéristiques techniques des programmes immobiliers. Il y a tout au plus une dizaine de points à vérifier pour approcher les coûts à 3 % près.

Muni de ces informations, l’aménageur saura trouver avec son maître d’œuvre les solutions d’optimisation et mettre ses prévisions de recette foncière à l’abri des aléas.