Hôtels/Loisirs
Point de vue de Jean-Marc Peter, Sofidy

Les terrains de camping, un axe de diversification prometteur

Plus importante SCPI française investie en murs de commerces avec une capitalisation de 2,2 Mds€, Immorente se distingue aussi par un positionnement précurseur dans sa stratégie de diversification. Parallèlement à l’acquisition de « boutiques-hôtels » en centre-ville, le patrimoine immobilier de la SCPI se positionne sur un autre secteur porteur : l’hôtellerie de plein-air.

En adéquation avec la stratégie « premium » de Sofidy, ce nouvel axe de diversification se concentre uniquement sur des terrains de camping-caravaning haut de gamme (4 et 5 étoiles), situés dans des zones touristiques attractives. La stratégie de diversification du patrimoine immobilier d’Immorente vise à sécuriser les flux locatifs, et donc les dividendes distribués aux porteurs de parts. Encore faut-il qu’un segment de diversification remplisse trois conditions : être positionné sur un secteur porteur ; présenter un modèle économique lisible ; afficher une valeur résiduelle pérenne. Un terrain de camping répond précisément à chacun de ces trois critères.

Un segment porteur et lisible

Avec près de 85 millions de visiteurs par an, la France est la 1ère destination touristique au monde. À quoi s’ajoutent les quelques 40 millions de Français qui partent en vacances, souvent dans l’Hexagone. Porteur, le secteur du tourisme est également prometteur. Si la France reste de loin la destination préférée des touristes étrangers, ce n’est que la 9e en montants dépensés par visiteur. Le chiffre d’affaires généré par le tourisme recèle donc encore un potentiel de croissance, soutenu notamment par le plan de bataille déployé en juin 2014 par l’actuel gouvernement pour affirmer le leadership français, avec un objectif de 100 millions de visiteurs par an d’ici à 2020.

Un modèle économique lisible

L’exploitation d’un terrain de camping repose par ailleurs sur un modèle économique simple et lisible, permettant d’analyser la capacité du locataire à honorer son loyer. Les charges, composées de la masse salariale saisonnière, de la consommation de fluides (eau, électricité,…) ainsi que de l’achat de mobil-home en crédit-bail par l’exploitant, peuvent être estimées. Le compte d’exploitation peut donc être facilement reconstitué et des prévisions établies sur la base des anticipations de chiffre d’affaires.

Une valeur résiduelle pérenne et élevée

Reste la notion de valeur résiduelle. La plupart des actifs immobiliers diversifiants (entrepôts, établissement de santé…) sont « monovalents », c’est-à-dire destinés à une exploitation spécifique. En cas de vacance durable imposant un changement d’usage, les transformations à entreprendre sont la plupart du temps conséquentes et onéreuses, ce qui réduit sensiblement la valeur résiduelle de l’actif. Cette valeur est donc inversement proportionnelle à la complexité du bien. Or, un terrain de camping est un actif « pur », le plus souvent constructible, au moins partiellement. Un « bilan promoteur » peut donc, si nécessaire, être réalisé pour déterminer la valeur résiduelle du terrain. Elle peut même, selon l’emplacement, ressortir supérieure au prix d’acquisition.

Une sélection de terrains « premium »

La conjonction de ces trois conditions ne saurait pour autant être totalement suffisante pour s’assurer de la qualité d’un tel actif de diversification et de la pérennité des loyers. Un terrain de camping doit être positionné dans une zone touristique attractive mais également offrir un espace dédié aux mobil-home pour répondre à l’évolution de la demande. Parallèlement, l’exploitant doit être un des leaders dans sa zone touristique et proposer des prestations haut de gamme.

Le patrimoine de la SCPI Immorente est à ce jour investi sur deux terrains de camping caravaning, l’un sur l’Ile de Ré, l’autre à Port Camargue, soit un investissement total de près de 30 M€. Ces actifs offrent un taux de rendement supérieur en moyenne de 100 points de base aux murs de commerces situés dans le cœur des grandes villes attractives. C’est avec rigueur et prudence que nous allons poursuivre cette stratégie de diversification avec un objectif d’une à deux acquisitions annuelles.