C’est un lanceur d’alerte peu banal qui a publié cette semaine une tribune dans « Le Monde » dans laquelle il fustige la Banque centrale européenne et le comité de Bâle. Alain Dinin, l’un des premiers promoteurs de France, a pris la plume pour défendre l’exception française en matière de financement immobilier.
Que reproche-t-il aux régulateurs ? D’imposer aux banquiers un doublement de leurs fonds propres affectés aux crédits immobiliers, qui engendrerait de facto un durcissement des conditions de crédits sauf à ce que les banques françaises rajoutent 20 Mds€ au pot. De réviser la méthode des prêts en s’appuyant sur la valeur du bien et non le revenu et la solvabilité de l’emprunteur, ce qui consiste à transférer la pratique du LTV (loan to value) des financements structurés aux financements des particuliers. De privilégier le taux variable au taux fixe, au risque de casser la prévisibilité des échéances de remboursement. « Le couple taux variable/prêt sur l’actif est dangereusement procyclique. Lorsque la mécanique s’emballe, le retournement est ensuite brutal : des emprunteurs très endettés voient la valeur des actifs, saisis, s’effondrer », prévient Alain Dinin, faisant sienne la théorie du chaos.
Il est vrai qu’on touche ici au cœur d’un réacteur à plusieurs dimensions. Politique, il va de soi, puisqu’à peu près tous les candidats à l’élection présidentielle ont fait de l’accession à la propriété l’un des piliers de leurs programmes. Economique évidemment, tant l’immobilier pèse dans le PIB français. Au moment où la construction neuve repart, où les transactions dans l’ancien retrouvent un rythme de croisière que l’on n’avait plus connu depuis 2008, la perspective d’un « credit crunch » annoncé pourrait couper les ailes du secteur. Sociétal enfin, car les premiers pénalisés seraient les primo-accédants, le premier pas d’un parcours résidentiel devenu de plus en plus chaotique pour les nouvelles générations.
Les arguments d’Alain Dinin ne manquent pas de poids. Instaurer une politique prudentielle en matière de financement à un pays qui connaît l’un des plus bas taux de défaillance revient à prescrire un médicament à un bien portant. A force, on pourrait en tomber malade. Plaquer des règles de financement directement inspirées du monde anglo-saxon est aussi un formidable bras d’honneur au droit français, plus protecteur pour le consommateur, et plus spécifiquement le système de financement français assis sur le cautionnement.
On imagine les arguments de la BCE et du comité de Bâle, encore sous le choc de la crise de 2008. Imposer les taux variables prémunit les établissements prêteurs d’une remontée des taux d’intérêts quand bien même celle-ci tarde à s’annoncer. Asseoir le prêt sur l’actif et non sur le revenu de l’emprunteur transfère le risque sur les épaules de ce dernier. La dernière fois, cela a fini par la crise des subprimes.
