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Point de vue de Nathalie Remaud, Ayming

Immobilier locatif tertiaire : un parcours complexe et semé d’embuches

L’équilibre des relations bailleur-locataire n’a pas été consolidé par les dernières lois promulguées (Alur, Pinel…) : la valeur réelle du marché est devenue extrêmement difficile à définir, de nouveaux acteurs et de nouvelles offres polymorphes voient le jour, les attentes et besoins des utilisateurs sont mouvants… Le marché immobilier locatif tertiaire n’a jamais été si complexe. Comment le maîtriser ?

Epoque révolue pour les bailleurs

Longtemps, l’offre a été tellement inférieure à la demande que les propriétaires pouvaient imposer leurs exigences. Les candidats à la location étaient prêts à tout accepter : la négociation des conditions tarifaires, et pis encore, la répartition des obligations au titre du bail étaient alors souvent laissées de côté par crainte qu’elles n’interrompent le processus.

Cette époque bénie pour le bailleur tout-puissant est révolue. Depuis les crises immobilières, et particulièrement celle de 2008, l’offre est devenue surabondante. Ainsi, en Île-de-France, plus de 600 000 m² de bureaux neufs sont vacants.

Pour autant les locataires ont conscience que l’immobilier représente souvent le 2e ou 3e budget de leur compte de résultats. Dans un contexte économique difficile, assurer la meilleure maîtrise possible de leurs dépenses immobilières est donc devenu leur priorité. Mais ils doivent faire face à de nombreuses difficultés.

Embûches et complexité pour les locataires

En dehors de la négociation initiale du loyer, l’immobilier est assis sur des relations contractuelles subtiles. La rédaction d’une clause du bail peut signifier pour le locataire des montants de charges maîtrisés… ou totalement débridés ! La prise de risque est donc forte pour qui fait cavalier seul.

Et ce ne sont pas les récentes lois Alur, Pinel ou Macron qui y changent grand-chose. Ces dernières ont le mérite de proposer quelques règles intéressantes pour le locataire (meilleure visibilité des travaux à venir, lecture claire des charges refacturables, interdiction de la rétroactivité des demandes de révision de loyers, etc.). Malheureusement, ces lois n’évitent pas les écueils classiques auxquels les futurs locataires peuvent avoir à faire face.

Quel impact aura une clause d’accession en fin de bail ou en fin de jouissance? Un loyer indexé peut-il évoluer uniquement à la hausse ? Comment s’assurer que les charges qui sont refacturées sont bien conformes au bail ?
Autant de points de détail qui semblent souvent bénins au moment de la signature du bail, mais qui peuvent se révéler très lourds de conséquences. Le contrat de location engage souvent sur le long terme. Une erreur, un oubli, peuvent se chiffrer en dizaines de milliers d’euros. Aujourd’hui plus qu’hier, il est fondamental de se faire accompagner avant de signer, ou même en cours de bail pour analyser le contrat et mettre en place une stratégie efficiente.

L’enjeu humain doit être pris en compte

Au-delà de ces problématiques très « techniques », la réflexion immobilière doit s’adapter à la politique de ressources humaines de l’entreprise. L’exercice s’avère lui aussi difficile. Le dimensionnement des équipes et les besoins en locaux évoluent rapidement. Le télétravail se développe, la flexibilité des aménagements devient une norme. On trouve aujourd’hui des offres de bureaux aménagés, loués à l’heure, des solutions de sous-location, et même des formules de location d’espace de travail « chez l’habitant ».

De grandes sociétés ont opté pour le bureau nomade : plus de place attitrée et personnalisée avec la photo des enfants, on pose son ordinateur sur un spot libre ! Pourtant ces nouvelles formes d’organisation de l’espace professionnel doivent impérativement tenir compte du bien-être des salariés, source de performance de l’entreprise.

La maîtrise du coût immobilier se construit donc dans le respect des équipes et avec un budget maîtrisé. Aujourd’hui, un véritable expert immobilier doit savoir proposer des conseils sur les obligations contractuelles et financières d’un contrat de bail, mais aussi intégrer une dimension « bien-être au travail » dans son approche. Une équation complexe de plus ! À l’image du marché immobilier tertiaire.
 

Auteur
Business Immo