Logement
Point de vue d'Olivier Colcombet, OptimHome

Immobilier 2030 : fluidité et sécurité

Que sera le marché et quels seront ses acteurs en 2030 ? L'échéance a la vertu de faire réfléchir avec plus d'audace, sans la rambarde des repères aujourd'hui valables, qui risquent fort de n'être plus à l'œuvre dans les années qui viennent...

Le marché de la vente de logements neufs s'est réveillé et désormais tous les segments sont actifs, l'investissement locatif bien sûr, grâce au dispositif Pinel, mais aussi l'accession à la propriété, en collectif comme en maison individuelle. La production de logements sociaux est également dynamique. Au bout du compte, l'année 2016 ne devra pas se terminer loin des 400 000 logements construits. Quid dans 15 ans? Deux freins auront été levés, parfaitement identifiés: la rétention foncière et l'empilement des normes. Le premier problème aura été résolu par un mécanisme fiscal incitant à vendre plutôt qu'à thésauriser. Quant aux normes, elles auront été allégées d'un tiers à l'issue d'un Grenelle de la simplification entre les professionnels et les pouvoirs publics. Ces deux conditions réunies, la production aura enfin atteint le niveau de 500 000 unités par an, rendu nécessaire par la vigueur retrouvée de la démographie et le rattrapage du retard accumulé depuis quarante ans.

Quant au marché de la revente, tout porte à croire depuis les années récentes qu'il sait désormais ajuster ses prix et les capacités contributives des ménages: c'est ce qui a permis, aidé de la baisse des taux des crédits immobiliers, de redonner du souffle aux achats de logements existants, et qui maintiendra le marché à une vitesse de croisière élevée. Dans les quinze années futures, alors que nous réalisons de l'ordre de 800 000 transactions par an, le pays en enregistrera sans aucun doute un million, qui satisferont mieux les besoins majorés de mutations professionnelles et familiales.

Enfin, les exigences de la transition énergétique se seront imposées, parce qu'on en aura vu les enjeux : valoriser le patrimoine des ménages en l'adaptant aux besoins d'économie et de respect de la planète ne sera même plus un sujet de débat... Les logements existants auront fait leur mutation, grâce aux incitations et aux obligations règlementaires progressives. A cet égard, le concept de rénovation embarquée que la loi sur la croissance verte de 2015 a inventé, est clair : ce qui ne sera pas fait spontanément se fera obligatoirement. Les banques auront toutes appréhendé la profondeur du marché du financement de la rénovation énergétique et les ménages auront aussi pris l'habitude d'épargner pour adapter progressivement leur logement aux progrès technologiques, générateurs d'économies et de confort thermique.

Pourtant, les mutations les plus considérables ne portent pas sur le marché ni sur les flux qui vont affecter le patrimoine neuf ou ancien, mais bien sur les nouveaux modes de vie et les nouveaux usages des logements par les ménages. L'appartement ou la maison devient un véritable hub, totalement interconnecté, que ses occupants soient très jeunes, les enfants et les adolescents, en âge actif ou retraités. La preuve est faite que le logement est désormais interactif. A ce titre, il efface le clivage entre temps privatif, temps professionnel et temps de loisir : toutes les activités s'y mènent et s'y mêlent. A cet égard, les espaces vitaux changent de fonction. Les pièces de vie collective prendront dans les années qui viennent une importance inattendue, davantage salles blanches qu'espaces conviviaux, mais en tout cas espaces communs. Là, les occupants seront à la fois ouverts sur le monde extérieur et sur le monde tout court, pour le travail, pour la formation, pour les loisirs, pour le jeu, et ils échangeront avec leur entourage le plus proche. Le télétravail se sera beaucoup développé, avec la multiplication des indépendants, ainsi que les MOOC et les SPOC (cours collectif ouverts et cours spécifiques pour des groupes dédiés) comme le digital aura permis la télémédecine et le maintien à domicile.

L'exercice de l'oracle conduit à s'interroger aussi sur ce qu'il va advenir des professionnels de la transaction et de la gestion, au service des ménages. La flexibilité va impacter les pratiques, de deux façons au moins. L'Internet bien sûr va poursuivre son travail de transmutation des pratiques, pour un lien renouvelé entre le public et les professionnels. Plus de transparence sur les diligences accomplies envers les clients, sur la nature des services. Plus de densité dans la relation, avec une exploitation des données clients conduisant à un suivi des besoins des familles et des individus tout au long de la vie, assortie de la possibilité de fractionner le service et de le fournir à la carte avec plus de souplesse. Ainsi, on pourra aisément grâce à Internet apporter une simple assistance à un investisseur pour sa gestion, ou bien sûr prendre la main, selon son mandat. On pourra intervenir en cours de process de vente pour aider le cédant à revoir son prix, ou se substituer à lui s'il le désire, avec plus de facilité grâce à la digitalisation des services. La page des agents immobiliers et des administrateurs de biens loin des Français va se tourner, sans doute avant la fin de la décennie.

La flexibilité va également prendre la forme de l'abolition des distances : Internet permet d'être commercialement proche tout en étant physiquement ailleurs. Il bouleverse la hiérarchie des canaux de commercialisation des services, en particulier en périmant largement le concept de "pignon sur rue". Ces évolutions vont d'ailleurs s'accentuer à la faveur des évolutions touchant aux statuts sociaux, si âprement débattue ces temps-ci, mais inévitable : le travail indépendant prend le pas sur le salariat au fil des ans, parce qu'il apporte la flexibilité voulue des entreprises et des personnes et participe à l’épanouissement de chacun.

Nous allons voir les services intermédiés se développer et gagner du terrain, grâce au digital. D’une manière non intrusive, ils permettent un accès facile, une baisse des coûts et donc des prix et des services. Un conseiller en transaction ou en gestion, capable d'ajuster le service, mais différemment disponible et infiniment plus accessible, voilà le profil du professionnel de demain. Des personnels mieux formés aussi grâce à l'enseignement à distance, qui fait meilleur ménage avec l'activité. Il n'est pas question de croire que les rencontres entre professionnels et clients n'auront plus de sens, mais elles seront plus qualifiées, à plus forte valeur ajoutée. Cette tendance est sensible.

Le modèle professionnel des réseaux de conseillers en immobilier indépendants et des plate-formes de gestion locative ou de copropriété démontre déjà que le mouvement est vertueux et répond aux attentes. Il ne périme pas le modèle traditionnel des agences et des cabinets, mais le fait évoluer au demeurant, le modèle totalement dématérialisé et le modèle d'exercice en boutique et en bureaux risquent de se rapprocher : on ne peut nier l'utilité de points d'accueil physiques, pour rassurer le public comme pour fédérer les personnes travaillant sous une même enseigne. La mission "Immobilier et numérique" qu'Emmanuel Macron et Emmanuelle Cosse ont lancée, rendra ses conclusions à la rentrée : elle donnera sa vision des évolutions souhaitables dans les services au logement pour les ménages, et nul doute qu'elle incline les professionnels à un plus large recours au numérique. En 2030, la signature électronique certifiée de tous les documents contractuels se sera largement imposée, mettant au rebus les démarches onéreuses et fastidieuses de validation entre les parties.

Tous ces progrès auront inéluctablement pour conséquence d'augmenter le taux de pénétration des professionnels de la transaction et de la gestion, mais selon des modalités nouvelles, plus souples, plus agiles. Ils accentueront par conséquent la sécurité de l'immobilier, tout en le rendant plus fluide, dans un marché expert -pour utiliser un terme d'économiste-, limpide quant aux valeurs d'échange et rationnel. L'immobilier de 2030 sera finalement bien plus heureux que l'immobilier des décennies antérieures...