Bourse / Finance

Dans la cour des grands

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Les foncières cotées acquièrent leur indépendance à la Bourse. Depuis le début du mois, le compartiment immobilier n’est plus un sous-ensemble des valeurs financières mais un secteur à part entière dans les indices boursiers mondiaux. Il devient le 11e secteur industriel repris par la Global Industry Classification Standard (GICS) qui sert de référence pour les indices établis par MSCI et S&P.

C’est le signe de la maturité d’un compartiment qui s’est éveillé à la faveur du statut REIT (qui compose 70 % de l’indice Global Developed Market), avec un triplement de la part des actions immobilières dans le marché boursier mondial depuis 2009. Preuve que le secteur a parfaitement digéré la grande crise financière de 2008 et qu’il a renforcé son attractivité auprès des investisseurs. Cette prise d’indépendance du compartiment immobilier coté récompense aussi une transparence qui a souvent fait défaut au secteur.

Certes, le secteur immobilier coté reste modeste, pesant 3,40 % de l’indice MSCI ACWI. Toutefois, il pèse plus lourd que les services aux collectivités (3,32 %) et fait quasiment le même poids que les télécoms (3,81 %). Ses promoteurs prédisent une croissance mondiale de l’immobilier coté. L’Epra (European Public Real Estate Association), qui tenait son colloque annuel à Paris la semaine dernière, estime à 75 Mds€ le flux de nouveaux capitaux qui pourraient se déverser sur les foncières cotées européennes après son accession au statut de secteur boursier GICS indépendant. L’association rappelle que la moitié des investisseurs institutionnels immobiliers en Europe qui gèrent quelque 3 Mds€ d’actifs n’investissent pas dans les titres cotés. S’ils montent leur allocation à 2,5 %, comme leurs pairs, le secteur coté gagnerait l’équivalent de 75 Mds€ d’investissements supplémentaires.

Cela confirme plus que jamais l’attrait des investisseurs institutionnels pour les actifs réels. L’immobilier coté dans un secteur indépendant devrait diminuer la volatilité des titres tout en préservant le niveau de rendement qui, à 3,67 % en moyenne selon l’indice FTSE Epra/Nareit Global, reste l’un des premiers arguments pour les allocataires d’actifs dans un environnement de taux quasi-nul, voire négatif.

Revers de la médaille : cet afflux de capitaux ne manquera pas d’exacerber la concurrence sur le sous-jacent immobilier et d’alimenter la hausse des valeurs qui inquiète maintenant toutes les banques centrales, et pas seulement le Haut conseil de stabilité financière. Plus que jamais, c’est la qualité des foncières et des équipes qui fera la différence. L’immobilier, valeur refuge ou placement de bon père de famille, change vraiment de dimension.