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[VIDEO] Quand le HCSF rencontre l’industrie immobilière

De gauche à droite : Christophe Kullmann, Christian de Kerangal, Jean Boissinot, Gaël Thomas, Philippe Thel et Nathalie Robin © Business Immo

Le 20 septembre 2016 fera date dans les relations entre l’industrie immobilière et les instances de supervision de l’économie. Quelques mois après la publication d’une note du Haut conseil de stabilité financière pointant du doigt une survalorisation du marché des bureaux à Paris, Business Immo a réuni les représentants des deux parties pour s’expliquer. Car c’est avant tout un travail de pédagogie plus que de divergences d’analyses dont il s’agit.

Si l’analyse du secteur de l’immobilier commercial en France est si différente entre l’autorité macroprudentielle et les acteurs du marché, ce n’est pas le fruit du caractère hautain de l’un ou de l’autisme des autres. C’est avant tout par une certaine méconnaissance d’un pan entier de l’économie par ceux qui entendent la réguler.

L’industrie immobilière s’est certes financiarisée, mais elle n’est pas qu’un ersatz de la finance. Elle recouvre une diversité de sous-secteurs qui répondent chacun à leurs propres règles et de sous-marchés géographiques qui disposent de leurs spécificités. Le marché des bureaux « prime » du quartier central des affaires de Paris ne saurait donner le la de celui du centre-ville de Châteauroux. Et si les investisseurs se ruent sur les premiers, il vaut peut-être mieux s’inquiéter pour les seconds. Une hétérogénéité qui a été peut-être sous-estimée par le HCSF.

Il n’en demeure pas moins que le Haut conseil est dans son rôle en appelant à la vigilance sur la valorisation de certains marchés immobiliers. Ce n’est pas parce qu’un secteur se porte bien, ou mieux, que l’ensemble du système financier n’est pas sous la menace d’une nouvelle crise. De même, ce n’est pas parce que le cycle en France semble plus favorable que chez les voisins britannique ou allemand, que le marché est forcément à l’abri.

Ce qu’il faut retenir avant tout de cette rencontre inédite, c’est la volonté et le besoin de se parler entre régulateur et opérateurs, sans autre forme de lobbying. Le meilleur argument de l’industrie immobilière reste sa transparence. Le secteur s’est amélioré, mais il vient de loin, et il reste encore beaucoup à faire. La vérité sur les loyers réels n’est pas encore faite. La réalité des engagements bancaires sur le seul segment de l’immobilier commercial doit être affinée pour éviter d’agglomérer des choux et des carottes. Le niveau d’exposition des investisseurs institutionnels à l’immobilier doit être précisé pour éviter de croire que les assureurs et autres mutuelles n’achètent que des immeubles haussmanniens. Les conséquences sur l’économie réelle de l’afflux de capitaux sur les actifs immobiliers doivent être analysées.

Jean Boissinot, le secrétaire général du HCSF, a demandé des efforts supplémentaires aux professionnels pour aider le Haut conseil à mieux connaître et comprendre le marché. Si le HCSF n’a pas vocation à se substituer aux régulateurs que sont l’AMF (Autorité des marchés financiers) et l’ACPR (Autorité de contrôle prudentiel et de résolution), il entend organiser une concertation plus formelle et régulière avec l’industrie immobilière pour prévenir des prochaines secousses. Car devant un magma aussi peu lisible que l’immobilier, le risque de sur-réaction des superviseurs est toujours possible. Principe de précaution oblige.

La vidéo de Jean Boissinot

La vidéo de Christian de Kerangal

La vidéo de Philippe Thel

La vidéo de Nathalie Robin

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