L’administration fiscale vient de publier les nouveaux critères de calcul des valeurs locatives cadastrales des locaux professionnels. À partir du 1er janvier 2017, ils serviront de base aux impôts directs locaux : taxes foncières, cotisation foncière des entreprises, taxe d’enlèvement des ordures ménagères. L’objectif cible qui était de rapprocher les valeurs locatives cadastrales des marchés locatifs locaux semble en passe d’être atteint. Mais pour la simplification des règles d’évaluation et la clarté des impositions, il faudra repasser…
La fiscalité locale repose sur un principe : celui de l’équité des impositions en fonction de la capacité contributive des redevables. Cette dernière est appréciée à partir du loyer moyen qu’un propriétaire peut tirer de la mise en location de son bien. L’ancien système mis en place par la révision générale de 1970 prévoyait des révisions périodiques tous les 3 ans (art 1517 du CGI). Or, c’est à une revalorisation annuelle forfaitaire, identique pour l’ensemble des territoires, sans prise en compte des fluctuations des marchés locatifs locaux, que l’on a assisté année après année.
De nombreux élus déplorent la déconnexion des bases d’imposition datant de 1970 avec le marché locatif local actuel. De son côté, l’administration qui a en charge l’établissement des bases d’imposition, peine de plus en plus à apprécier, aujourd’hui, le loyer qu’un immeuble aurait pu procurer à son propriétaire au 1er janvier 1970 ! Pour remédier à cette situation surréaliste et réduire le nombre des contentieux induits, une révision générale des valeurs locatives était donc nécessaire.
Estimations des impacts et premières tendances
En 2017, le principe d’équité des impositions en fonction de la capacité contributive des redevables sera maintenu puisque la base d’imposition commune à tous les impôts directs locaux restera la valeur locative « cadastrale ». À partir de 2018, les grilles tarifaires seront actualisées annuellement à partir des loyers déclarés par les exploitants au moyen de la procédure Decloyer. L’objectif cible de rapprocher les valeurs locatives cadastrales des marchés locatifs locaux est donc, au moins en apparence, en passe d’être atteint. Pour ce qui concerne la simplification des règles d’évaluation et la clarté des impositions, l’analyse des quelque 500 000 lignes de données publiées met en évidence une forte hétérogénéité des impacts. Seule une étude ciblée par type d’immeuble permet d’avoir une vision relative de ceux-ci en fonction de la localisation. Et il ressort d’ores et déjà de notre première lecture des éléments surprenants…
Prenons les Restaurants inter-entreprises (RIE). Les consignes données par l’administration fiscale sont de classer dans la catégorie MAG (magasin-commerce) ces RIE même lorsqu’ils constituent une annexe secondaire d’un immeuble de bureaux. Ainsi, dans la commune de Saint-Denis (93), nous observons un doublement de la base d’imposition selon que le RIE a été déclaré en MAG ou en annexe de bureaux (BUR).
Autre cas de figure étonnant, l’imposition des bureaux. Contrairement aux idées préconçues de l’administration visant à systématiquement majorer les bases d’imposition des bureaux récents, les nouvelles grilles tarifaires montrent, dans certains départements comme le 78 ou le 95, des tarifs plus élevés pour les anciens bureaux. En revanche, à l’inverse de l’ancien système figé en 1970, les nouvelles grilles, par définition plus proches des marchés locatifs, permettent effectivement une meilleure prise en compte de la capacité contributive des redevables. C’est le cas pour des bureaux récents (BUR2) situés dans les Hauts-de-Seine (92), où l’amplitude des nouveaux tarifs varie de 1 à 3 selon les secteurs, alors que dans l’ancien système l’amplitude n’était que de 1 à 1,5.
De fait, les écarts entre les territoires seront accentués et le niveau des taux d’imposition restera toujours aussi déterminant pour les choix d’implantation.
Des mécanismes à préciser
A l’heure actuelle, les données nécessaires pour pouvoir estimer précisément les futures taxes sont trop partielles. L’administration fiscale devra les compléter par la publication des coefficients de neutralisation qui permettront de faire cohabiter, dans les bases d’imposition, l’existence de valeurs locatives révisées avec des loyers de 2013 et des valeurs locatives non révisées en référence à des loyers de 1970.
Elle devra également préciser les modalités d’application du « planchonnement », un néologisme ô combien inventif pour désigner un mécanisme temporaire de limitation des variations de valeurs locatives. Comme ce mécanisme ne s’appliquera pas aux constructions achevées ou transformées à partir de 2017, il créera de fait une inégalité fiscale, certes temporaire, mais réelle… La question du « dé-planchonnement » se pose donc. Que se passera-t’il en 2026 ? Faudra-t-il encore créer un autre mécanisme de lissage ?!
Les nouveaux critères de calcul des valeurs locatives qui serviront de base aux impôts directs locaux en 2017 se révèlent donc plus proches de la réalité du marché locatif. Mais en apparence seulement, car le mécanisme du « planchonnement » annihile l’intérêt de la révision. Les premières informations publiées permettent néanmoins, pour un immeuble donné ou un projet d’implantation, à partir des déclarations souscrites ou à souscrire, de répondre sur-mesure au besoin des propriétaires et des exploitants afin d’appréhender au mieux les futures taxes révisées. Reste que les modalités d’application du nouveau système apparaissent, d’ores et déjà, comme relativement opaques pour le redevable. En somme, la lecture des avis d’imposition 2017 devrait être tout aussi complexe qu’elle l’est aujourd’hui… À suivre donc, de très près.
