Territoires

Francis Borezée - Euro Disney

Val d’Europe a déjà 20 ans. L’âge d’un premier bilan pour ce territoire qui est passé de 5 000 à 28 000 habitants et de quelques dizaines d’emplois agricoles à 21 000 emplois diversifiés. Un nouvel avenant à la Convention initiale de 1987 prolonge le partenariat de 20 ans entre Disney et les pouvoirs publics, impulsant une nouvelle dynamique au territoire valeuropéen. Francis Borezée, vice-président Développement Immobilier et Touristique d’Euro Disney, nous livre la nouvelle feuille de route de Val d’Europe.

Business Immo : Quel bilan tirez-vous de 20 ans de développement du site de Val d’Europe ?

Francis Borezée : « C’est un bilan très positif si l’on en croit le taux de satisfaction des habitants et des actifs qui travaillent sur le site de Val d’Europe, dont 90 % recommanderaient à leurs proches de venir y vivre ou travailler selon une enquête CSA réalisée en 2009. Nous sommes passés d’un territoire de 5 000 habitants et quelques dizaines d’emplois agricoles en 1989, à 28 000 habitants et 21 000 emplois diversifiés, dont un tiers hors tourisme, en 2009. Val d’Europe affiche un ratio de deux emplois par actif, exceptionnel en grande couronne parisienne comme en ville nouvelle. Douze-mille logements ont été construits sur les cinq communes concernées, dont 6 000 ont été développés par Disney et qui comptent 20 % de logements sociaux, dans une région où la pression de la demande est très forte. Cette réussite a été fondée sur l’effet d’entraînement de Disneyland® Paris, première destination touristique européenne et locomotive économique, mais aussi sur la constitution de l’une des plus importantes plates-formes d’infrastructures de transports à Val d’Europe : l’agglomération s’appuie sur le premier hub TGV de France reliée à Roissy CDG, et connecté à Paris via le RER A et bénéficie d’un raccordement direct à l’autoroute A4. Nous avons, enfin, développé une palette complète de services de proximité, avec en particulier le succès inégalé du centre commercial régional Val d’Europe, situé en plein centre-ville. Nous pensons raisonnablement avoir atteint une certaine maturité en matière de développement urbain et répondu à notre promesse de création d’une ville conviviale. Nous retrouvons à Val d’Europe un urbanisme de places et de rues, et des gabarits d’immeubles à taille humaine respectant notre volonté de compacité urbaine et de mixité sociale. »

BI : Qu’en est-il en matière de développement économique ?

FB : « Depuis deux ans, nous avons dynamisé l’implantation de nouvelles entreprises sur notre territoire, en dépit de la crise économique qui a frappé l’ensemble des secteurs économiques. Nous allons ainsi accueillir le siège de la Chambre de commerce et d’industrie de Seine-et-Marne sur un terrain de 2,4 hectares et un bâtiment neuf HQE de 5 000 m² qui regroupera 200 collaborateurs. Nous allons prochainement installer le siège social et le centre de formation européen du groupe Ludendo, le leader français du jouet, sur 20 000 m². Nous avons également été la terre d’accueil de plusieurs data-centers d’envergure. Dans le même temps, Val d’Europe a renforcé son parc immobilier avec plus de 100 000 m² de surfaces tertiaires et d’activités, dont 50 000 m² de bureaux en centre urbain, occupés à 93 %. Aujourd’hui, nous travaillons à renforcer notre offre de produits et souffrons même d’un manque de locaux immédiatement disponibles. Ce qui nous conduit, notamment, à lancer le Bellini, un programme de 23 000 m² de bureaux prêts à l’emploi pour les utilisateurs. »

BI : Quelle est aujourd’hui votre feuille de route ?

FB : « Euro Disney est durablement ancré à Val d’Europe. Nous nous sommes pleinement intégrés sur le territoire valeuropéen, et seine-et-marnais en général, et allons continuer à nous impliquer dans le développement de la ville au cours des prochaines décennies, grâce au nouveau souffle que nous donne l’avenant signé le 14 septembre dernier entre Disney et les pouvoirs publics. Cet avenant prolonge la durée de la Convention initiale de 2017 à 2030 et nous permet ainsi de nous projeter vingt ans devant nous. »

BI : Quelles sont les grandes lignes de cette impulsion ?

FB : « Le nouvel avenant à la Convention nous ouvre la possibilité de doubler la capacité d’accueil de nos deux parcs à thème, de tripler les capacités d’hébergement du site en les portant à près de 23 000 unités, et de renforcer le tourisme d’affaires. L’avenant rend par ailleurs possible la réalisation du projet Villages Nature, un concept inédit de destination éco-touristique durable que nous développons en partenariat avec Pierre & Vacances.

Forts de ces nouveaux projets, nous comptons impulser une nouvelle dynamique, en particulier sur le développement économique. Nous développons une offre en immobilier d’entreprise et créer un véritable pôle tertiaire à vocation internationale autour des gares TGV et RER, ainsi qu’à renforcer notre parc d’entreprises situé en bordure de l’A4, sur une nouvelle thématique intégrée de marketing territorial : celle du «Business Village de Val d’Europe». Nous ambitionnons également d’agrandir le centre commercial tout en préservant son caractère innovant et son état d’esprit d’artère commerçante du cœur de ville. Nous travaillons également, en concertation avec les élus du SAN du Val d’Europe, à l’organisation d’un plan de transport global pour l’agglomération, comprenant entre autres une extension des gares TGV/RER et de la gare routière de Chessy, ainsi qu’une liaison entre le RER A et le RER E à Esbly, pour anticiper ce que Val d’Europe sera en 2030 ».

BI : Comment imaginez-vous Val d’Europe à cet horizon ?

FB : « Dans les 20 prochaines années, nous devrions changer radicalement d’échelle. Avec un potentiel de développement de 9 000 logements supplémentaires, dont 25 % de logements sociaux, Val d’Europe devrait accueillir 55 000 à 60 000 habitants. Nous estimons le potentiel de développement tertiaire à quelque 500 000 m² pour des bureaux autour des gares TGV/RER en centre-ville, et près de 600 000 m² pour des entreprises des filières éco-technologiques dans et à proximité du parc d’entreprises. Notre feuille de route est claire, agréée par toutes les parties signataires de l’avenant à la Convention. »

BI : Avec quels moyens financiers ?

FB : « L’Etat a estimé les investissements prévisionnels générés par l’ensemble des développements urbains et touristiques, y compris Villages Nature, à environ 8 milliards d’euros d’ici à 2030. Dans ce cadre, l’ensemble du site continuera de bénéficier d’un très fort effet de levier, avec 1 euro d’argent public investi pour 12 à 15 euros d’argent privé. Un effet multiplicateur qu’on ne retrouve nulle part ailleurs et qui sera encore plus important qu’au cours des vingt dernières années, où il était de l’ordre de 1 pour 10. Et cette dynamique, toujours selon l’Etat, devrait permettre de générer à terme entre 70 000 et 100 000 emplois dans l’économie. La confiance mutuelle qui prévaut entre les partenaires publics et privés signataires de l’avenant est le signe que les fondamentaux de Val d’Europe sont et resteront solides. »

BI : Plus généralement, quels sont les grands enjeux du territoire ?

FB : « En matière de développement économique, le challenge d’attirer de nouvelles entreprises doit être l’une de nos priorités. Pour ce faire, nous sommes en phase de reconstitution de notre offre immobilière. Nous avons obtenu un permis de construire pour un immeuble de 23 000 m², dénommé Bellini, qui sera prêt à l’emploi pour les utilisateurs. Nous travaillons parallèlement sur deux autres programmes de 7 000 m² et 6 000 m² de bureaux, en coordination avec les promoteurs. Notre idée est de proposer une palette complète de produits pour répondre aux besoins des utilisateurs. Nous disposons également de terrains biens situés dans le parc d’entreprises susceptibles d’accueillir des projets alternatifs tels que des data centers de dernière génération et des comptes propres de qualité.

Cependant, je suis convaincu que nous devons, à présent, commencer à entamer une réflexion sur le développement culturel de Val d’Europe. Nous sommes par nature un territoire de grands projets, c’est pourquoi il me semble judicieux de bâtir, avec le concours actif des élus locaux, une offre culturelle attrayante. Dans la même logique, Val d’Europe doit devenir un lieu de grands évènements, notamment à travers une plus grande capacité en centres de congrès et d’expositions. Enfin, nous voulons nous ouvrir davantage sur la formation, l’enseignement et la recherche. Val d’Europe abrite déjà une antenne de l’Université de Marne-la-Vallée comprenant 1 200 étudiants. Notre objectif à terme est de favoriser l’émergence d’un véritable campus universitaire de 10 000 étudiants. Avec la constitution d’un «Cluster Tourisme» que l’Etat a appelé de ses vœux, nous pourrions également imaginer des synergies entre les entreprises et les établissements d’enseignement et de recherche. Tous ces développements doivent s’inscrire dans une nouvelle approche de la confection de la ville. »

BI : C’est-à-dire ?

FB : « Il faut être attentif à la façon dont les habitants et les salariés perçoivent Val d’Europe. Cela suppose de se reposer la question de l’urbanisme et de l’architecture au sein de notre territoire. Nous continuerons dans la même veine d’un urbanisme de places et de rues. Nous voulons toujours faire appel à des architectes qui tiennent compte de leur environnement. Mais, il faut savoir faire évoluer l’architecture, oser proposer des bâtiments audacieux, intégrer les choix de la population et s’inscrire dans la révolution de l’immobilier durable. »

Article réalisé dans le cadre d'un hors-série dédié à Business Village de Val d'Europe.