La production de logements connaît depuis 2015 une nouvelle phase de croissance. Est-elle durable ou sommes-nous simplement en train de préparer la prochaine crise ?
Après une très bonne année 2015, nous devrions finir 2016 avec près de 360 000 logements en chantier en France métropolitaine. Tout laisse à penser que nous pourrions atteindre 400 000 unités en 2017. Allons-nous enfin réussir à nous hisser sur un plateau de production plus élevé et plus stable que par le passé, ou ne sommes-nous entrés, comme en 2002 et en 2010, dans un nouveau cycle de croissance que pour retomber au plus bas dans quelques années ?
La croissance observée résulte d’une convergence de facteurs favorables.
- Des taux historiquement bas, un PTZ très “solvabilisateur” et un dispositif Pinel incitatif se conjuguent pour encourager l’acquisition des particuliers occupants ou investisseurs.
- Aux ventes aux particuliers s’ajoute désormais de manière permanente un complément de 20 à 25 % de ventes en blocs des promoteurs aux bailleurs sociaux, en application de la loi SRU. Liant la production de ces deux classes d’opérateurs, cet effet de levier est sans doute pérenne.
Deux autres segments, qui pèsent encore peu dans les mises en chantier, représentent des réserves de croissance pour les années à venir.
- La SNI s’est engagée à mettre en service 35 000 logements intermédiaires entre 2014 et 2019 ; cette production va monter en puissance en 2017.
- Les conditions des marchés financiers pourraient faire revenir les investisseurs institutionnels sur la classe d’actif de l’immobilier résidentiel, désertée par eux pendant 25 ans.
Autre facteur structurel, notamment en région parisienne, les stocks de foncier et les projets urbains ont été correctement développés par les acteurs publics au cours des dernières années pour être disponibles au moment de la reprise.
Ainsi, sauf à ce que l’augmentation des demandes de permis de construire ne vienne engorger les services instructeurs, les conditions d’une production soutenue à des prix et loyers contenus pourraient, pour la première fois, être réunies.
Pour en être plus sûr, il reste indispensable de vérifier que ces données globales ne masquent pas de distorsions entre les territoires ou entre les différents segments de marché.
La quantité est là, mais les logements sont-ils produits :
- Là où ils sont attendus ?
- Dans les typologies souhaitées ?
- À des prix et loyers abordables ?
Suivant les cas, les écarts rencontrés entre offre et demande peuvent être analysés comme des facteurs de risques ou comme des réserves de croissance.
Et vous, amis lecteurs, qu’en pensez-vous ? Pour en débattre, rendez-vous le 24 novembre à la conférence annuelle d’Adéquation sur le thème : Où sont les réserves de croissance sur le marché du logement ?
