La production de logements est fortement déterminée, en France, par des politiques sectorielles qui, depuis longtemps, appréhendent plutôt mal la diversité de la demande suivant les générations, les revenus et les territoires. Elles alimentent des poussées de croissance, ou des chutes, accélérées par des phénomènes conjoncturels. Ainsi, c’est en grande partie le niveau exceptionnellement bas des taux qui, en gonflant le pouvoir d’achat des ménages, permet aujourd’hui d’atteindre le seuil des 400 000 logements dont le pays a besoin chaque année.
Il faut passer d’une offre peu éclairée et soumise aux aléas de la conjoncture à une offre tournée vers la demande réelle.
Le marché serait alors structurellement organisé pour produire les logements dont les gens ont besoin à des prix leur permettant d’y accéder, qu’ils habitent dans les métropoles, les villes moyennes ou les zones rurales, qu’ils soient jeunes ou âgés, seuls, en couple ou en famille. Les aides ne seraient pas concentrées sur les zones dites tendues, la maison individuelle ne serait pas ostracisée, l’accession à la propriété ne serait pas considérée comme le vœu le plus cher de chacun, comme si rien n’avait changé depuis les années 1970. Les acteurs privés rivaliseraient d’imagination pour innover dans les produits, les montages et les modes de financement adaptés à la demande d’aujourd’hui, dans toute sa diversité.
Ce serait un changement radical de logiciel… et il est à portée de main.
Les collectivités territoriales, les aménageurs, les bailleurs, les promoteurs et les banques – dans le cadre d’observatoires régionaux du logement – coopèrent depuis plusieurs années avec diligence pour alimenter et partager des bases de données géo-référencées extrêmement riches. Fait majeur, la loi sur la République numérique va permettre d’ouvrir plus largement l’accès aux données fiscales sur les demandes de valeurs foncières (DVF).
Le traitement des données (data mining) progresse à grands pas, porté par l’intelligence artificielle et la géomatique, pour transformer cet open data formé de centaines de variables en information stratégique. L’objectif est de concevoir de nouveaux modèles prédictifs, plus fins et plus fiables, qui permettront de mieux cibler les politiques publiques, de limiter les risques pour les opérateurs privés et, par là, d’accélérer la production.
C’est une excellente nouvelle, pour partie inquiétante.
Les data scientists les plus brillants, même secondés par l’intelligence artificielle, ne sauraient assimiler seuls les innombrables subtilités du métier. Il serait grave que leurs modèles “se trompent”. C’est pourquoi il est urgent que les praticiens de l’immobilier s’emparent du sujet, afin que cette révolution scientifique majeure, qui va transformer tant la planification (PLH) que les études de marché, soit aussi la leur.
