Juridique

Financements immobiliers : le législateur sort la matraque fiscale

On pourrait y voir une bombe à retardement. Ou plus exactement à fragmentation. Celle qui rase tout, sans se soucier des dommages collatéraux. Dans sa volonté de lutter contre la sous-capitalisation dans les groupes, le législateur a créé, dans le cadre de la loi de finances pour 2011, un mécanisme un peu technique qui va impacter l’ensemble des financements bancaires. Sans entrer dans les détails, le législateur considère que dès lors qu’un prêt bancaire est garanti par une sûreté consentie par une société appartenant au groupe du débiteur, ce prêt est soumis aux règles fiscales de sous-capitalisation qui limite la déductibilité des intérêts d’emprunt. Les financements immobiliers ne passeront pas au travers des mailles du filet.

« Dans l’immobilier, la plupart des prêts bancaires accordés à une société foncière sont garantis par un nantissement des titres, une cession Dailly des créances de loyers et une hypothèque. En cas de financement ou de refinancement d’un portefeuille immobilier, il est fréquent que la banque demande une mutualisation des flux et des actifs par l’intermédiaire de garanties croisées, ou des garanties de fonds propres aux actionnaires pour le financement d’un projet en développement. A la lettre du texte ces situations feront automatiquement entrer les prêts bancaires concernés dans le champ des règles de sous-capitalisation et conduira donc à limiter la déductibilité fiscale des intérêts », expliquent Olivier Mesmin et Christine Daric, avocats associés au sein du cabinet Baker & Mckenzie SCP .

Les implications fiscales seraient immédiates puisque la règle s’appliquerait, à quelques exceptions, aux prêts en cours et rétroactivement sur l’exercice 2010. Les conséquences, elles, seront importantes pour le secteur de l’industrie immobilière. Pour les investisseurs, ce nouveau dispositif les oblige à intégrer l’impôt sur les sociétés dans leurs simulations financières, pouvant mettre en porte-à-faux un certain nombre de foncières et de gestionnaires de fonds. « Le changement des règles du jeu pourrait mettre aussi les sociétés en difficulté par rapport à leur emprunts en cours dans la mesure où leurs ratios vont se retrouver dégradés et leur solvabilité impactée, pouvant ainsi entraîner le remboursement anticipé des prêts en cours », s’alarment Olivier Mesmin et Christine Daric. Enfin dans un contexte de renforcement des normes prudentielles, ce nouveau mécanisme fait craindre aux opérateurs une rigidité plus grande des banques et un durcissement des conditions financières. 

On savait que la carotte fiscale avait disparue. Mais de là à retrouver si vite le bâton !

Ce thème sera l’un de ceux abordés lors du Matin de l’immobilier sur les lois de finances pour 2011 du mardi 11 janvier 2011.