Voyage aux confins de l'immobilier alternatif

Le secteur alternatif immobilier a aussi ses niches. Chez Axa Investment Managers - Real Assets, sur les 3,5 Mds€ d’actifs alternatifs gérés, les forêts et les data centers représentent environ 350 M€ aux côtés de l’hôtellerie et de la santé. « Nous gérons depuis de nombreuses années un portefeuille de forêts pour le compte de l’un de nos clients dans une logique d’investissement long terme avec une forte composante de foncier, précise Hideki Kurata, head of alternatives chez AXA IM - Real Assets. Depuis quelques années, une logique d’exploitation est venue s’ajouter. » Par exemple, la gestion de deux ensembles forestiers de 1 900 ha en Finlande par le fabricant de papier UPM a motivé en partie la décision d’acquérir les actifs en 2015 pour 7,7 M€. Autre driver : les dynamiques locales. « La classe d’actifs forêts peut avoir un certain nombre d’incitations fiscales qui peuvent biaiser certains marchés nationaux, souligne Hideki Kurata. Nous ciblons principalement les pays de l’OCDE pour les investissements forestiers de nos clients. » Il poursuit : « Nous sommes très sélectifs quant à la taille des actifs, à la gestion des parcelles et à la typologie de bois. » La branche immobilière de l’assureur cherche également à diversifier ses portefeuilles forestiers pour dégager des revenus stables et sécurisés. L’acquisition en 2016 du Domaine de Saint-Augustin, forêt de 958 ha qui s’étend sur les départements de l’Allier et du Cher, pour 21,5 M€ a par exemple augmenté la part des peuplements feuillus dans le patrimoine d’AXA IM - Real Assets. De quoi permettre une meilleure intégration dans les revenus des variations de la demande entre les différentes essences forestières. Côté performance, les taux de rendements des forêts sont stables sur le long terme, à savoir entre 3,5 et 4,5 %.