Le Mipim est souvent considéré comme un pouls du marché. À juste titre souvent. Une semaine après, l’édition 2017 laisse une impression de grande cuvée pour ceux qui y ont participé, avec même un léger effet euphorisant.
Deux lectures sont possibles. Les plus prudents – pas forcément les cassandres – peuvent y voir le calme avant la tempête, les prémices d’une crise financière et/ou de la bulle immobilière. Un parallèle même avec 2007 où les excès du Mipim reflétaient ceux du marché. Ces « immo-septiques » avancent de solides arguments : remontée des taux d’intérêt, flambée des valeurs sur les actifs core, tassement des taux de rendement… Des ingrédients qui plaident en faveur de l’explosion, mais que les « stress test » des autorités prudentielles (à commencer par celles demandées par le HCSF sur le bureau parisien) semblent écarter.
Une autre lecture de ce Mipim est possible. Celle de l’ouverture d’un nouveau cycle qui va bien plus loin que le seul secteur de l’industrie immobilière pour s’inscrire dans celui de la fabrique de la ville en y intégrant toutes les dimensions économiques, sociétales, environnementales et… digitales.
Ce virage, que certains acteurs commencent à prendre, suppose de voir grand comme l’a si bien illustré Alain Taravella, invité de la première Matinale de l’IFPImm (Institut du financement des professionnels de l’immobilier). Le président fondateur d’Altarea Cogedim a clairement exposé son métier. Il n’est pas un simple investisseur ni seulement un promoteur, mais se veut un fabricant de la ville. Il n’est pas le seul à imaginer et concevoir des morceaux de ville, mais peut-être le premier à se proposer ouvertement de les animer. Cette vision est de plus en plus partagée, d’abord par les grands opérateurs immobiliers, mais aussi par des élus locaux conscients des limites (pas seulement financières) du public.
Pourquoi faut-il voir grand ? Parce que le terrain de jeu est immense. L’urbanisation mondiale se poursuit à marche forcée et se double d’une concentration de la création de valeur dans les métropoles. C’est donc une autoroute de croissance qui s’ouvre à un secteur aussi riche de diversité qu’il est pauvre de notoriété. À cette échelle, on comprendrait mal qu’un soubresaut des taux d’intérêt ou qu’un excès de valorisation puisse, à eux seuls, faire caler le moteur.
