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Quel scénario pour l'immobilier en 2011 ?

Quelles sont les perspectives des marchés immobiliers pour 2011 ? Comme chaque début d’année, à l’occasion de la Matinée prospective de l’IEIF qui se tiendra le 18 janvier prochain, son directeur général Guy Marty livrera ses prévisions sur les deux marchés clés que sont le bureau et le logement.

Sur le premier, c’est une nouvelle fois le niveau de création ou de destruction d’emplois de bureaux qui va dicter la tendance du marché locatif. Pour 2010, l’IEIF annonçait une destruction d’emplois. C’est bien ce qui s’est passé avec une destruction des emplois de bureaux en Ile-de-France de - 0,75 %, en dépit d’une croissance de 1,4 % du PIB. Pour 2011, les modèles de l’IEIF tournent sur plusieurs hypothèses. Avec une croissance économique prévisible de 2 % - scénario officiel du gouvernement – le niveau théorique de la demande placée de bureaux en Ile-de-France devrait atteindre 2,4 millions de m² et l’absorption nette 630 000 m². « Dans le même temps, les loyers de bureaux dans le quartier central des affaires pourraient progresser de 2,5 à 3 % », expose Guy Marty. L’IEIF a également fait tourner ses modèles de prévision avec des scenarii de croissance moindre – et certainement plus réalistes. L’Institut a même envisagé le scénario du pire comme celui de l’éclatement de l’Euro. « L’impact immédiat serait négatif pour l’immobilier avec une hausse certainement brutale des taux d’intérêt. Mais, à plus long terme, cette forme de dévaluation se traduirait par une dynamisation de la croissance économique et une reprise de l’emploi, donc finalement par une augmentation des loyers de bureaux », détaille le directeur général de l’IEIF.
Dans l’immobilier résidentiel, le scénario de rareté annoncé s’est confirmé en 2010, avec une envolée des prix dans les zones tendues. « Le marché du logement sera en lévitation en 2011 », affirme Guy Marty. Le directeur général de l’IEIF adhère à la théorie de la bulle qui sévit sur une grande partie du territoire, une quinzaine de départements et de grandes agglomérations, et se manifeste par une déconnection croissante entre le prix et les fondamentaux économiques, par exemple l’emploi ou la solvabilité des ménages. « Pour autant, cela ne devrait pas se traduire par une baisse des prix à court terme, sauf risques majeurs économiques  », ajoute-t-il. La raison : un décalage toujours aussi fort entre l’offre et la demande. « Ce n’est pas une question de prime de risque sur le logement, mais de prime politique », insiste Guy Marty. En d’autres termes, seuls les politiques ont les clés pour développer l’offre de logements par une relance de la construction en utilisant toutes les armes à leur disposition : de la réforme du droit de l’urbanisme pour pallier la tendance malthusienne des élus locaux à la refonte de la fiscalité immobilière pour recentrer la production de logements sur les zones tendues.