Excès de zèle ou saine alerte ? Les autorités prudentielles viennent de publier deux communiqués à destination des sociétés de gestion de SCPI et OPCI et de leurs distributeurs qui les appellent à une certaine prudence. Le message est une déclinaison de la note du HCSF qui continue d’appeler les opérateurs immobiliers à la « vigilance » même si, à l’issu des stress test menés auprès des institutions financières, le haut conseil écarte tout risque systémique en cas de correction sévère des prix.
Le double communiqué de l’AMF, co-signé avec l’ACPR et l’ANC, sonne quand même comme un avertissement sans frais pour les gestionnaires de SCPI et d’OPCI. Que craignent les autorités de régulation ? Un engouement trop fort des investisseurs pour un produit qui, en distribuant un coupon annuel proche de 5%, semble traverser une crise de rendement qui frappe tous les autres solutions d’épargne. Elles veulent ainsi calmer une collecte qui atteint des niveaux records. Plus de 5,5 Mds€ ont été levés en 2016 sur les SCPI et OPCI grand public, en progression de 30% d’une année sur l’autre. C’est quand même près de 10% de la capitalisation d’un véhicule d’investissement qu’on a voulu enterrer (un peu vite) après la grande crise des années 90.
Quelles réponses apportent les sociétés de gestion ? D’abord, celle de la diversification géographique en allant au-delà de leurs marchés domestiques. Le terrain de jeu devient européen. En un sens, il est plus rassurant pour un acteur qui peut jouer le décalage des cycles entre les pays européens et sélectionner les meilleurs élèves. Le danger est d’y aller à l’aveugle ou avec une focale parisienne qui ne permet pas forcément de voir toutes les subtilités locales.
Ensuite, celle de la mutualisation. La dynamique de la collecte a permis de constituer des fonds d’une taille critique les autorisant à se positionner notamment sur les « trophy asset », mais aussi potentiellement à démultiplier leurs lignes d’investissement. La stratégie du gestionnaires et sa capacité à sourcer les produits devient un facteur de plus en plus impactant sur la performance du véhicule.
Enfin, celle de l’innovation, sectorielle j’entends. C’est l’initiative de certains gestionnaires de quitter le sacro-saint bureau pour aller sur des secteurs alternatifs, à l’image de la santé ou de la résidence services, plus compliqués à appréhender, mais plus rémunérateurs à court terme et surtout moins risqués au regard de la solidité de la demande.
Il faudrait y ajouter le bon sens paysan que certains société de gestion, souvent indépendantes, cultivent à l’envi. Elles ont anticipé un peu les conseils des régulateurs pour qui, comme toujours, les performances passées ne préjugent pas des performances du futures. L’histoire triera entre ceux qui ont été trop aventureux et de ceux qui ont fait assaut de prudence. Le tout est d’expliquer aux clients finaux qu’il n’y a pas deux SCPI identiques.
