L’arrivée d’Emmanuel Macron en tête du premier tour de l’élection présidentielle a été instantanément saluée par les marchés financiers. À la Bourse de Paris, le CAC 40 a pris plus de 4 % sur la seule séance du lundi, le taux des OAT à 10 ans a perdu 13 points de base à l’ouverture des marchés. L’immobilier réagit dans le même sens. L’indice Euronext IEIF SIIC gagne 2,7 % tandis que celui des activités immobilières, qui regroupe les sociétés de promotion, a connu un rebond « spectaculaire » selon l’Institut, à + 7,25 %. Sans préjuger du résultat du second tour, la finance écarte à ce jour tout risque de Frexit.
Si l’aléa politique – et la peur panique d’un duel Le Pen/Mélenchon – semble levé, qu’en est-il du risque économique ? Aujourd’hui, tous les investisseurs immobiliers ont les yeux braqués sur la courbe des taux. On se rassure en se disant que les taux d’intérêt remontent graduellement, écartant ainsi toute idée de choc. Il est vrai que la BCE maintient une politique de taux très bas, le marché financier n’anticipant une remontée des taux directeurs pas avant juillet 2018. Dans ce contexte, l’immobilier conserve toute son attractivité en termes de rendement, en dépit de la poursuite du tassement des taux de capitalisation sur les actifs prime.
D’autres voient dans la remontée des taux amorcée au 2e semestre 2016 le trait d’union entre un cycle haussier en capital et un prochain cycle en revenu. C’est l’idée défendue par Paul Reuge, gérant d’un fonds chez Martin Maurel, dans une note sectorielle sur l’immobilier coté. Historiquement, un cycle haussier en capital, caractérisé par une forte augmentation des volumes d’investissement, précède un cycle de hausse de loyers. Cela a été le cas entre 1995 et 2000 et entre 2005 et 2008. La situation perdure depuis 2009, où le rendement en capital a été dynamisé par la baisse des taux d’intérêt.
« La remontée des taux directeurs est une bonne nouvelle pour le secteur, d’autant qu’historiquement, les revenus sont la principale source de création de valeur », écrit l’analyste. Provocation ou prophétie ? Le gérant s’appuie sur le travail effectué par les foncières cotées de restructuration à la fois de leur bilan et de leur patrimoine, et met en avant le coussin de sécurité dont elles disposent. Côté passif, les foncières ont abaissé le coût de leur dette en moyenne à 2,3 % et rallongé la maturité à 6,3 années à fin 2016, mais disposent encore d’une marge confortable au regard du coût moyen de refinancement du secteur qui tourne autour de 1 % pour une maturité de 7 ans. Côté actif, la prime de risque avec les emprunts d’État reste historiquement élevée, le taux de rendement moyen des patrimoines, selon les expertises ou les estimations selon la valorisation boursière, restant supérieur à 5 %. Dernier argument, le levier opérationnel que peuvent mettre en œuvre les foncières au travers de leurs développements et de leurs acquisitions. Il explique 80 % de la croissance de l’ANR par action d’Unibail-Rodamco sur le précédent cycle.
Ainsi nettoyées, « les foncières offrent aux investisseurs des plates-formes opérationnelles susceptibles de profiter au mieux d’une reprise du cycle en revenu », insiste Paul Reuge. Reste à savoir si les foncières cotées sont les seuls bons élèves de la classe immobilière.
