Et si l’appétit de tous les acteurs de la chaîne immobilière pour l’immobilier d’entreprise était la cause de tous les maux du logement en Ile-de-France ? Le postulat peut sembler osé, voire même simpliste de prime abord. La théorie développée par Jean-Michel Ciuch et Evelyne Colombani, dirigeants du cabinet Immogroup Consulting, et présentée dans l’édition du magazine Business Immo parue au Simi, nous interpelle néanmoins. Ne serait-ce que parce qu’elle a le mérite de vouloir gommer cette fausse frontière entre l’immobilier d’habitation et l’immobilier d’entreprise.
Les auteurs de cette étude expliquent les tensions actuelles sur le marché résidentiel par un « détournement » du foncier au profit de l’immobilier d’entreprise. « Cette préférence a induit un coût exorbitant en générant deux crises majeures qui se juxtaposent aujourd’hui : une crise en matière de bureaux, de locaux d’activités et d’entreposage causée principalement par leur surabondance ; une crise du logement reposant sur une insuffisance criante de l’offre », constatent Jean-Michel Ciuch et Evelyne Colombani, chiffres à l’appui. Quand le parc francilien de bureaux a crû de 1,9% par an sur la dernière décennie, celui des logements n’a progressé que de 0,9% par an. Autrement vu, cela se traduirait chaque année par une surproduction de 350 000 à 500 000 m² de bureaux et d’un déficit de 15 000 logements. « L’excès de stock en locaux professionnels équivaudrait théoriquement au déficit cumulé d’offre en logements au cours de ces cinq dernières années », estiment les auteurs de l’étude. Soit un gisement potentiel de plus de 75 000 équivalents logements.
A ce gâchis, s’ajoute un danger plus insidieux. Celui d’un déséquilibre immobilier qui handicape l’attractivité de la région francilienne. Quelle entreprise va encore privilégier Paris si elle ne peut loger ses salariés ? L’accès de plus en plus difficile au logement en région parisienne, notamment pour les jeunes ménages, se matérialise déjà par un déficit migratoire sur la tranche des 30-45 ans.
Pour réduire cette fracture immobilière, Jean-Michel Ciuch avance deux séries de propositions. La carotte et le bâton. La carotte, d’abord, ne pourra être que fiscale et notamment avec une exonération partielle ou totale des plus-values immobilières pour la cession de locaux professionnels transformés en habitation. Le bâton, lui, passera par la modification des règles d’urbanisme où l’augmentation de la constructibilité résidentielle répondra au malthusianisme en matière d’immobilier d’entreprise. Dans tous les cas, c’est le politique qui tient le manche. Pourvu qu’il trouve le cap.
