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L'immobilier entre maths et réalité

Les rendements immobiliers se maintiennent malgré l’augmentation des taux longs. Depuis la fin de 2010, les taux obligataires réels et nominaux se sont réorientés à la hausse en conséquence de l’amélioration du contexte économique. Une augmentation des taux réels a été historiquement une mauvaise nouvelle pour les investisseurs immobiliers, car elle conduit à une augmentation des rendements et apporte une pression baissière sur les valeurs. Mais cette pression n’est pas apparente pour le moment. Au Royaume-Uni, les taux moyens réels 10 ans ont augmenté de près de 30bps entre Octobre et Décembre. Sur la même période, l’indice mensuel IPD UK suggère que les rendements immobiliers se sont en fait légèrement améliorés (baisse de 7bps du taux de rendement équivalent). Plusieurs facteurs pourraient porter les rendements immobiliers à se maintenir à leurs niveaux actuels.
Les liquidités des investisseurs des pays émergents pourraient soutenir la demande pour l’immobilier européen. Premièrement, alors que des sociétés asiatiques (comme le conglomérat chinois Fosun) ont initié des investissements significatifs de leurs liquidités dans des sociétés européennes, leur investissement dans l’immobilier européen reste marginal à ce stade. Mais l’acquisition de River Court (un des immeubles de bureaux du siège de Goldman Sachs à Londres) par la société cotée à Hong Kong Chinese Estates (14 Janvier) pourrait marquer le début d’investissements de sociétés de pays émergents dans l’immobilier européen. Un nouveau flux d’investissements étrangers pourrait amener à une inflation des prix de l’immobilier au-dessus de leur valeur d’équilibre.
Des facteurs fondamentaux suggèrent un maintien des taux obligataires à un niveau bas. Deuxièmement, la récente augmentation des taux obligataires pourrait être une évolution de court terme. L’augmentation des taux réels pourrait rester contenue car le désendettement du secteur privé se poursuit et le taux d’épargne mondial reste élevé. Le principal risque à cette vue serait la possibilité d’une restructuration de la dette de certains pays qui amènerait à une remontée des taux obligataires. La demande pour les investissements immobiliers pourrait donc rester robuste en 2011 et offrir des opportunités pour les foncières de vendre des actifs matures pour réinvestir dans des projets à valeur ajoutée..