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Modification du bonus de COS : une rectification qui permet de relancer de nombreux projets

La loi n° 2011-12 du 5 janvier 2011 portant diverses dispositions d'adaptation de la législation au droit de l'Union européenne, publiée le 6 janvier au Journal Officiel, a rétabli les dispositions relatives au bonus de COS de 20% applicable aux bâtiments labellisés « Bâtiments Basse Consommation » (BBC).
Ces dispositions avaient été remplacées, à l’occasion de la loi « Grenelle 2 » du 12 juillet 2010, par des dispositions plus favorables, puisqu’elles instauraient un bonus de COS de 30% au lieu de 20%. Malheureusement ses conditions d’application privaient beaucoup d’opérations du bonus de COS précédent en excluant du champ d’application de ce nouveau bonus, les zones N, les secteurs sauvegardés, les ZPPAUP et les sites inscrits, soit la quasi-totalité de Paris et la plupart des grandes villes de France.
De nombreux dossiers de permis de construire en cours d’instruction qui intégraient un bonus de COS de 20% se trouvaient ainsi bloqués depuis l’été dernier.
Alerté par de nombreux professionnels de l’immobilier, dont plusieurs membres de la RICS le cabinet d’avocats Lefèvre Pelletier & associés a proposé une modification législative conjuguant l’esprit du Grenelle de l’environnement avec le régime antérieur.
La modification opérée par la loi du 5 janvier 2011 conduit donc à instaurer deux niveaux de bonus de COS susceptibles d’être autorisés par le conseil municipal ou l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d'urbanisme :
- Un bonus de COS (ou de gabarit) de « droit commun », pouvant atteindre 30%,
- Un bonus de COS (ou de gabarit) plafonné à 20% dans les secteurs sauvegardés, les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, les périmètres de protection d'un immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques, les sites inscrits ou classés, à l'intérieur du cœur de parcs nationaux, ou pour les travaux portant sur des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques ou adossés à un immeuble classé ou protégé.
Cette modification permet donc de réactiver les projets de construction de bâtiments basse consommation dans la plupart des grandes villes de France, largement soumise aux dispositions de protection du patrimoine.

[1] Publiée au JORF n°0004 du 6 janvier 2011, page 369

[2] Coefficient d’occupation des sols

[3] Royal institution of chartered surveyors

Hélène Cloëz, avocat, counsel, MRICS, Lefèvre Pelletier & associés , Avocats