Quelle performance pour l'immobilier ! MSCI a détaillé son analyse du rendement global de l'immobilier d'investissement en France, confirmant une solide performance avec un rendement global de 8 % en 2017. Mais surtout, sur 20 ans, date de création de l'indice IPD en France, l'immobilier d'investissement aura connu une performance globale supérieure à 9 % annuel. Toutes classes d'actifs confondues !
L'immobilier est un produit qui aura résisté à la crise. Il n'aura connu qu'un trou d'air de deux ans avec des performances globales négatives en 2008 et 2009. Et comme dit l'adage : " pas vendu, pas perdu ". Mieux, il aura malgré tout conservé un rendement locatif stable et supérieur à 5 % annuel. Il aura résisté au double-dip de 2011. Si bien que depuis le déclenchement de la grande crise financière de 2008, le secteur offre quand même une performance globale annuelle de près de 6 %.
Performance d'autant plus confortable quand on regarde la faible volatilité de cette classe d'actifs. À volatilité identique, il offre une prime de risque supérieure de 300 points de base sur le long terme par rapport aux placements obligataires. Et pour ceux qui aiment les grandes amplitudes, l'immobilier coté a servi un rendement deux fois supérieur aux marchés actions.
La question que tout le monde se pose maintenant est de savoir si la fête va durer encore 20 ans. La hausse probable des taux d'intérêt n'inquiète pas outre mesure les investisseurs qui voient, dans l'indexation des loyers, un moteur de remplacement si jamais les taux de capitalisation étaient amenés à remonter. L'immobilier, après tout, reste un formidable bouclier contre une reprise de l'inflation. D'autant que si la remontée des taux se confirme, elle est censée traduire une vigueur retrouvée de l'économie qui devrait se refléter dans les loyers. Au moins pour les meilleurs immeubles.
Quel grain de sable pourrait enrayer une telle mécanique ? Peut-être ce qu'aucune moyenne - si indispensable soit-elle pour la transparence et la visibilité d'un secteur économique - ne peut déceler : l'extrême hétérogénéité des actifs. Témoin, le bureau qui s'offre l'une des meilleures performances de l'année en France. Mais, signe de la métropolisation de l'économie et du retour à la centralité, elle se cristallise sur le quartier central des affaires (QCA) parisien qui affiche un rendement global supérieur à 10 %, 200 points de base de mieux que le reste de la capitale et du pays même. Le contre-exemple, c'est la seconde couronne avec une performance globale de seulement 3,8 %, marquée surtout par un rendement en capital négatif. On acte la baisse des valeurs vénales.
À ceux qui pensent que l'immobilier est la nouvelle martingale des investisseurs, ces derniers chiffres prouvent que la performance de cette industrie de prototypes par essence est aussi une question de tactique.
