Depuis maintenant quelques années, le secteur immobilier a vu naître une nouvelle valeur impactant ses actifs : la valeur verte. À défaut d’ajouter de la valeur aux actifs disposant de labels ou de certifications environnementales, la valeur verte impacte la valeur des actifs en dévalorisant ceux qui n’en sont pas dotés ; elle est ainsi devenue un enjeu important, en particulier lors de l’acquisition de bâtiments.
La même chose est sur le point de se passer avec la valeur digitale des actifs immobiliers. Quand on sait en effet que les cadres du secteur passaient jusqu’à présent 30 % de leur temps à collecter et mettre en forme sous Excel de la donnée (source : étude Fidji), et que chaque actif compte plus de 80 sources d'information et logiciels différents (source : étude Deepki), on comprend que des marges de productivité résidaient jusque-là dans le secteur.
L'immobilier entame donc ces dernières années sa mue digitale. Quelle valeur tangible se cache derrière le concept de valeur digitale ?
Une digitalisation au bénéfice de l’efficacité des professionnels...
La valeur digitale de l’immobilier doit soutenir en premier lieu le travail des professionnels du secteur. L’objectif : le gain de temps... et pas des moindres ! En effet, à l’heure actuelle, les cadres de l’immobilier passent plus de temps à collecter de la donnée qu’à l’exploiter. En cause : une multitude de sources d’informations et d’outils touchant à toutes les dimensions de la vie d’un bâtiment (financière, locative, technique, environnementale, etc.). La vente d’un actif représente par exemple un travail phénoménal de collecte et de gestion des documents (la fameuse « data-room »).
Dans ce contexte, un « double digital » de chaque actif constituerait un gain de temps considérable dans le travail des parties prenantes. Qui accepterait aujourd’hui de passer plus d'une minute à accéder à de la musique en ligne ? Ou de se connecter à plusieurs plates-formes pour écouter trois chanteurs différents ? Une simplification qui, sans impacter directement la valeur du bien (du moins pour l’heure), joue sans nul doute un rôle non négligeable sur son attractivité.
...d’une meilleure gestion des actifs...
Une attractivité nourrie non seulement par l’accès simplifié à l’ensemble des données du bien, certes, mais également par une maîtrise augmentée de son fonctionnement. En effet, la digitalisation des processus immobiliers passe par l’agrégation et la consolidation automatisée de toutes les sources d’information nécessaires à la bonne gestion des bâtiments.
En tant que directeur RSE, par exemple, comment puis-je obtenir rapidement et dans la durée les consommations d’énergie, d’eau et de déchets de mes preneurs à bail pour établir mon reporting extra-financier ? En tant que directeur technique, comment puis-je disposer en un clic de toutes les information nécessaires (historiques des interventions, historiques des consommations, contrat actuel de maintenance, etc.) pour établir un appel d’offres de maintenance multi-technique sur mon patrimoine ?
De nombreuses lames de fond comme l’internet des objets ou le BIM apportent des réponses sur les sujets techniques, notamment aux problématiques de gestion des actifs immobiliers. Cependant, en raison de leur coût important (50 à 150 k€ par actif pour le BIM, par exemple) et en raison du moment auquel interviennent ces solutions (à la construction de bâtiments neufs ou lors de grosses rénovations et pas sur le parc existant dans son ensemble), ces solutions n’apportent aujourd’hui qu’une réponse partielle. Il est à parier que les choses changeront dans un futur à moyen-long terme (20-30 ans ?), lorsqu’une part significative du parc immobilier aura adopté ces solutions.
...et de l’attractivité des actifs.
L'enjeu n’est pas uniquement d’augmenter l’efficacité des professionnels ou d’améliorer la gestion des actifs immobiliers ; il réside aussi dans le fait de faire émerger une valeur digitale, comme il existe une valeur verte : qui, demain, pourra arbitrer un actif qui ne dispose pas de son double digital ? À défaut d’ajouter de la valeur à l’actif ou d’empêcher son arbitrage, cela laissera une marge de manœuvre à l’acquéreur potentiel pour baisser les prix lors de la négociation.
La multitude des données aussi agrégées et croisées ouvrira de nouvelles dimensions dans la comparaison et la valorisation des patrimoines immobiliers. On imagine aisément les retombées d’une telle innovation. Par exemple, en tant qu’asset manager, comment puis-je valoriser mon actif auprès de preneurs à bail potentiels en quelques minutes en comparant le niveau de charge réel de mon immeuble à taux d’occupation, climat et usage constants ?
Une convergence de phénomènes comme la maturité du marché, l’avènement de l’informatique moderne et des data-sciences, le retour d’une conjoncture plus propice, la pression réglementaire et administrative, ou encore l’évolution du niveau d’exigence des clients rend non seulement possible mais indispensable la transformation digitale de l’immobilier.
Avec des bénéfices tangibles de gain de temps, de meilleure gestion et d’attractivité des actifs, les professionnels de l’immobilier ont tous les arguments pour entamer ce processus en interne.
