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Capitaux en mal de produits

Pour ceux qui en doutaient encore, les capitaux sont de retour sur la planète Immobilier. Le Mipim qui vient de s’achever en apporte la confirmation. Les investisseurs ont les poches pleines : dans son étude « Great Wall of Money », DTZ estime à 329 Mds$ le montant des capitaux prêts à se déverser sur l’investissement immobilier direct en 2011 dans le monde. Les banquiers semblent prêts à suivre en dépit des incertitudes sur la réglementation Bâle 3. Pbb compte faire mieux en 2011 que sa production annuelle de 3 Mds€, tout en restant concentré sur les actifs sécurisés. Et quand les banquiers se montrent encore frileux, les investisseurs sont prêts à prendre le relais. Axa Real Estate qui a levé 350 M€ au terme d’un premier closing sur un fonds dédié à la dette Senior, Pramerica qui se positionne sur la mezzanine ou encore LaSalle Investment Management qui a apporté plus de 100 M€ de fonds propres à des développeurs en complément de financements classiques, en sont autant d’exemples. D’après une étude de Cushman & Wakefield, on pourrait atteindre les 485 Mds€ de volumes d’engagements en immobilier d’entreprise dans le monde en 2011. Une progression de 13 % par rapport à 2010.
Face à ce mur d’argent… peu de produits. Au bon prix en tout cas. A quelques exceptions près, les investisseurs entretiennent toujours une aversion au risque qui les conduit à privilégier les actifs core dans des marchés profonds, à commencer par le triptyque Grande-Bretagne, France, Allemagne. Au point que l’on commence à évoquer une bulle sur le core, avec des dossiers présentés, notamment à Paris, à des taux de capitalisation en deçà de 4,5%. Calcul risqué à l’heure de nouvelles tensions sur le marché obligataire.
Deux voies s’offrent alors aux investisseurs. Elargir les critères de recherche vers du core + ou du value added, voir même du blanc pour les plus audacieux - ou les plus clairvoyants, l’avenir le dira. Etendre sa zone de recherche vers de nouveaux territoires. L’Asie apparaît clairement comme le nouvel eldorado des investisseurs, avec une progression de 45 % des capitaux alloués selon DTZ. En Europe, les pays d’Europe centrale semblent avoir achevé leur période de purgatoire et retrouvent grâce aux yeux des investisseurs. En France, les conseils tablent sur un volume prévisionnel de 13 à 15 Mds€. C’est ce qu’on appelle une croissance molle. Mais une croissance quand même.