Territoires
Quel tiercé gagnant pour 2011 ?

UK – France – Allemagne

Qui de la Grande-Bretagne, de la France ou de l’Allemagne remportera, en 2011, le titre de destination privilégiée des investisseurs ? Pour l’Inrev (European Association for Investors in non-listed real estate vehicles), le grand gagnant de l’année sera… l’Allemagne qui subtilise au Royaume-Uni la première place dans le classement des pays les plus investis par les fonds immobiliers non cotés. La France affiche une solide seconde position tandis que la Grande-Bretagne et son marché des bureaux sont relégués en troisième place.

Ce classement inattendu est confirmé par les résultats de l’Investment Climate Index, réalisé chaque semestre par l’investisseur allemand Union Investment. « L’Allemagne offre, pour 57 % des investisseurs interrogés, les conditions les plus favorables à l’investissement immobilier en 2011 alors que la France et la Grande-Bretagne recueillent, respectivement, 40 et 35 % des suffrages », souligne l’investisseur allemand.

Au-delà de ce classement et sur fond de contrecoups de la crise financière mondiale, les stratégies des investisseurs s’affinent et se modulent en fonction des pays dans lesquels ils sont investis ou vont investir. En d’autres termes, les investisseurs immobiliers doivent s’adapter à une reprise mondiale à plusieurs vitesses comme le souligne LaSalle Investment Management dans son rapport Investment Strategy Annual 2011. « Les performances des investissements dans les pays à forte croissance seront volatiles en raison des flots de liquidités qui déferlent sur ces marchés moins matures. Les stratégies de croissance tirant parti de la rapide urbanisation et du vif essor de la classe moyenne seront les plus rémunératrices. Dans les pays où la croissance est anémique, les performances se verront offrir un coup de pouce par la faiblesse des taux d’intérêt et les flux grandissants de dette et de fonds propres, en dépit de la précarité de la reprise », souligne Jacques Gordon, directeur monde de la stratégie chez LIM.

Le gestionnaire de fonds recommande les thèmes d’investissement suivants :

- Royaume-Uni : l’immobilier de commerce, ainsi que l’immobilier de bureau dans le centre de Londres. Les investisseurs devraient arbitrer leurs actifs situés en région à l’exception du Sud-Est (en particulier les bureaux).

- France : immobilier de bureau, commercial et logistique.

- Allemagne : immobilier commercial et logistique.


Les intentions d’investissement pour 2011

« Les investisseurs en quête de rendements plus élevés devraient se tourner vers les banques désireuses de réduire leur exposition à l’immobilier. Si l’on en croit les estimations, ces banques auront besoin d’au moins 115 Mds€ pour refinancer leur dette et cèderont donc, tôt ou tard, une partie des biens immobiliers qu’elles financent. La plupart des actifs concernés se situent avant tout au Royaume-Uni et en Espagne, mais aussi en Allemagne et en France. La stratégie d’investissement actuellement la plus intéressante consiste sans doute à offrir des financements mezzanines dans la mesure où il existe peu de dette disponible à un ratio LTV supérieur à 65 %. Cela peut permettre d’offrir des rendements attractifs et garantis par la qualité des biens immobiliers sous-jacents », met en exergue cette étude.


Horloge des loyers : Paris et Londres en phase d’accélération

La tenue du marché de l’investissement ne pourrait être décorrélée du marché locatif. Or, « au cours des 12 prochains mois, la demande locative va s’intensifier. Ce faisant, l’opportunité que constitue l’offre de ce type de dette n’a qu’une durée limitée. Dans la mesure où les marchés locatifs vont connaître une embellie à la fin de l’année 2011, les investisseurs devraient certainement commencer à accepter plus de prise de risque afin d’éviter la vague de capitaux avides d’actifs « core ». Même si la médiocrité des fondamentaux continue de rendre cela difficile, la situation s’améliore néanmoins en comparaison avec les deux années précédentes ».

Cette activité locative s’inscrit incontestablement sur un trend vertueux. Au 3e trimestre 2010, le take-up en Europe est en croissance de 20 %, rejoignant les niveaux de 2007, à 10,7 millions de m², un tiers de plus qu’en 2009 avec 17 des 24 marchés affichant des volumes en progression. Dans ce contexte d’amélioration, « l’absorption nette a été positive au cours des six derniers trimestres successifs avec un parc occupé en progression de 1,2 million de m² au cours du 3e trimestre 2010 en Europe. Les seules défaillances de ce point de vue ont été observées à Francfort et à La Hague où les taux de vacance se sont accrus », constate Jones Lang LaSalle dans son étude sur l’horloge des loyers. Des loyers prime qui continuent de croître avec modération. Au final, cet indice a cru de 0,8 % au cours du 3e trimestre 2010.


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