C’est le titre d’une étude que j’ai présentée le 5 avril dernier dans les locaux parisiens du CSTB et du certificateur CERTIVEA. Le sous-titre de l’étude, qui est mise en annexe de la présente chronique, est « Performances réelles, valeur immobilière et certification HQE® Exploitation ».
Alors, quelle est la réponse à la question posée ? Autrement dit, les consommations réelles sont elles conformes aux consommations prévues ? Rappelons que les consommations prévues sont des consommations conventionnelles qui sont liées non seulement aux caractéristiques techniques de l’immeuble mais aussi à deux facteurs qui ne dépendent pas de l’immeuble : la qualité de son exploitation et celle de son utilisation. Les consommations conventionnelles sont définies avec des hypothèses, relatives notamment à l’utilisation, qui sont le plus souvent une température de 19°C et une durée d’occupation ordinaire (8 heures par jour, 5 jours sur 7).
J’ai pris l’exemple de l’immeuble 270 à Aubervilliers d’Icade. Il tient ses promesses (et c’est une performance car il s’agit du premier immeuble certifié HQE® en France !), bien que ses consommations réelles soient supérieures aux consommations conventionnelles. En effet, il est notamment occupé par un journal qui a choisi de chauffer ses bureaux à 22°C et qui travaille 24 heures sur 24, 7 jours sur 7. Avec une occupation ordinaire, les consommations réelles seraient les consommations prévues.
Dans son compte-rendu de la réunion, le journaliste de La Tribune reprend cet exemple (édition du 6 avril 2011, page 14). Mais le titre de son article, « Les bureaux ne sont pas aussi verts qu’ils le prétendent », est particulièrement mal choisi. Les bureaux « verts » représentent un potentiel de consommations performantes. Tout dépend notamment de l’usage que l’on fait du bureau vert !
Le lien entre performances environnementales et valeur immobilière est probable, comme le montrent les études sur le marché américain des bureaux où, contrairement à l’Europe, des centaines d’immeubles certifiés ont été loués, occupés et revendus. Cette valeur s’exprimera différemment selon la conjoncture du marché. Dans un marché haussier, la valeur « verte » des immeubles certifiés aura tendance à apparaître, dans un marché baissier, c’est une décote des immeubles non verts qui se manifestera. Par ailleurs la valeur « verte » apparaitra plus facilement dans des marchés immobiliers détendus et plus difficilement dans des marchés tendus.
L’étude formule des recommandations relatives à la conception et la production des immeubles de bureaux « verts ». La qualité d’usage et le confort des employés doit être une priorité de la conception, avec les préoccupations de la maintenance et de l’exploitation futures. La maîtrise d’œuvre et le constructeur pourraient d’ailleurs s’engager sur une garantie de performance conventionnelle, certifiée par une tierce partie et couverte par un assureur.
Une fois l’immeuble livré, la certification HQE® Exploitation, dans sa version qui implique l’utilisateur, est une avancée qui jette les bases d’une coopération inédite entre propriétaire, utilisateur et exploitant. La qualité des rapports entre ces trois intervenants est une clé pour une bonne maîtrise des consommations réelles.
Le débat du 5 avril, animé par Gaël Thomas, rédacteur en chef de Business Immo, rassemblait deux investisseurs, Icade représenté par Denis Burckel et Generali Immobilier France avec Philippe Zambon, un utilisateur, Alstom avec Thierry Berger, et deux exploitants, Dalkia représenté par Jean-Philippe Buisson et Vinci Facilities avec David Ernest.
Les propriétaires s’intéressent de plus en plus aux performances réelles de leur parc, les mesurent et se fixent des objectifs de performance. Les rapports avec les utilisateurs changent avec les premières signatures d’annexes environnementales au bail. Certains utilisateurs vont jusqu’à formuler une quote-part de l’intéressement salarial des employés, en fonction des performances réelles des immeubles dans lesquelles ces derniers travaillent. Les exploitants sont rémunérés en fonction des performances réelles, avec partage des gains quand les objectifs sont dépassés.
Les exploitants et certains utilisateurs montrent l’exemple en matière de rémunération en fonction de la performance. C’est une idée très intéressante et porteuse d’avenir : pourquoi pas une maitrise d’œuvre, des entreprises et des gestionnaires, rémunérés, au moins en partie, en fonction des performances environnementales des immeubles ?
Jean Carassus, consultant, professeur à l’Ecole des Ponts ParisTech, créateur du Blog de l’Immobilier Durable : www.immobilierdurable.eu
