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Comment créer les logements privés nécessaires là où le marché n’est pas porteur ?

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Les villes moyennes et petites, le périurbain large et les quartiers dégradés n’attirent pas les promoteurs. Les prix de l’ancien, la concurrence des lots à bâtir ou une image négative tirent les valeurs de marché vers le bas et ne permettent pas d’équilibrer une opération.

Là comme ailleurs, pourtant, il faut des logements neufs. En petite quantité, bien ciblés, ils sont nécessaires pour fluidifier les parcours résidentiels, entretenir le parc ou redynamiser le centre-ville. Un petit programme collectif en centre-ville permet par exemple à de jeunes adultes de quitter le domicile parental en restant dans la ville, ou à des ménages âgés de se reloger, revendant leur pavillon à de plus jeunes qui le rénoveront.

Dans ces secteurs, dont le poids est loin d'être négligeable, créer des logements neufs passera forcément par une initiative publique et un appui de la collectivité aux opérateurs immobiliers. Plusieurs leviers sont disponibles, nous en citerons quatre principaux.

Faire de la consultation d’opérateurs un dialogue

Rappelons que, la cession de charges foncières “100% logement” n’étant pas soumise au code des marchés publics, une vente de gré à gré est tout à fait possible.

Pour les villes qui tiennent néanmoins à une mise en concurrence, sachant que les candidats ne se bousculeront pas, une rencontre en amont est souhaitable pour les assurer d’un soutien et les encourager à faire une offre.  

Alléger les prescriptions techniques pour rester dans les prix du marché

Parking en sous-sol, toit-terrasse, attique et bien d’autres… les prescriptions environnementales et architecturales renchérissent vite les coûts de construction au point de rendre les logements invendables car inabordables.

Alléger les prescriptions techniques n’est pas faire un cadeau au promoteur, ni forcément transiger sur la qualité : c’est passer d’une opération infaisable, parce que trop coûteuse par rapport au budget des acquéreurs, à une opération faisable.

Apporter un concours en fonds propres

Un autre poste de coût non négligeable réside dans la rémunération des fonds propres apportés à la trésorerie de l’opération par le promoteur et des partenaires investisseurs, qui demandent entre 25 % et 30 % de rémunération.

Une alternative consiste à faire fournir ces fonds propres par une foncière publique dédiée, par exemple, qui se contentera d’une rémunération à 10 %, ce qui fait déjà de l’opération un placement très intéressant.

Aider à la commercialisation

Ce sont classiquement les ventes “sur plan” aux particuliers investisseurs qui permettent d’atteindre le taux de pré-commercialisation de 50 % à partir duquel les fonds nécessaires à la construction sont débloqués par les banques et les apporteurs de capitaux.

Or ces investisseurs étant quasiment absents des secteurs dont nous parlons, c’est une clientèle d’accédants qu’il faut convaincre, beaucoup plus réticente à acheter avant le démarrage du chantier, et de surcroît encline à se désister s’il se fait trop attendre.

Une commercialisation efficace et rapide est donc un objectif majeur si l’on veut éviter l’annulation de l’opération ou sa transformation en 100 % de logements sociaux. Les villes peuvent apporter une aide précieuse au promoteur par l’organisation de réunions publiques, la mise à disposition d’un local, ou des annonces dans le journal municipal.

Finalement, le soutien de la collectivité aux opérateurs privés est la suite logique d’une démarche qui a souvent commencé par une action foncière ou une déclaration d’utilité publique. Aller au bout est parfaitement légitime, surtout quand c’est le seul moyen de permettre le renouvellement du parc, dans le sens de l’intérêt général.