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L’hôtellerie, une classe d’actifs attractive et diversifiante

Rencontre avec Jean-Marc Palhon, Président d’Extendam, acteur incontournable de l’industrie hôtelière européenne depuis dix ans.

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Pourquoi avoir fait le choix de vous positionner sur l’hôtellerie et notamment sur l’hôtellerie d’affaires ? Quelles sont les spécificités de ce marché ?

On le sait peu, pourtant l’hôtellerie représente la 4e classe d’actifs en immobilier d’entreprise en Europe après le bureau, le commerce et la logistique. Nous avons identifié, il y a déjà plusieurs années, que l’hôtellerie européenne dispose de fondamentaux très favorables pour des investisseurs, notamment en raison d’une demande d’hébergement qui croît structurellement, d’année en année, plus vite que l’offre d’hébergement. Plusieurs facteurs nourrissent cette forte demande d’hébergement.

Premier facteur, l’augmentation de la population active européenne, qui voyage de plus en plus. Les flux de déplacements de la population active enregistrent ainsi une croissance moyenne annuelle sur dix ans de +5 %. Cette mobilité croissante s’accompagne d’une explosion du besoin d’hébergement qui ne peut être absorbée, dans les mêmes proportions, pour des contraintes de réserves foncières, notamment dans les grandes agglomérations européennes, avec une progression moyenne annuelle de la capacité d’hébergement hôtelier de 1 % seulement sur la même période.

Deuxième facteur, l’attractivité écrasante de la destination Europe. Ce continent est le plus visité au monde et le premier en nombre d’arrivées internationales depuis des années, avec trois fois plus de visiteurs que le continent américain et deux fois plus que la zone Asie-Pacifique.

Bénéficiant de ces éléments structurels favorables, l’Europe s’impose comme le numéro 1 sur le marché mondial de l’hôtellerie, avec 32 % des chambres disponibles, ce qui représente 2,5 milliards de nuitées en 2018. L’hôtellerie d’affaires représente 48 % du nombre total de nuitées hôtelières, soit près d’une nuitée sur deux.

Le marché bénéficie ainsi d’un potentiel de développement important, porté par de nombreuses opportunités de financement pour des investisseurs et opérateurs aguerris. Ces investissements permettent de libérer les capacités d’accueil, rénover et repositionner de nombreux actifs existants et accompagner le mouvement de concentration et de transmission au sein d’une industrie en pleine mutation.

Extendam est désormais le leader européen du capital investissement dédié à l’hôtellerie d’affaires. Sur quels fondamentaux vous êtes-vous appuyés pour atteindre cette position en une dizaine d’années ?

Pour nous appuyer sur des fondamentaux solides, nous avons fait très tôt le choix de nous spécialiser dans les investissements hôteliers en Europe et de nous forger, investissement après investissement, une expertise reconnue sur le secteur. Notre stratégie a consisté à privilégier des prises de participations majoritaires ou minoritaires dans des PME exploitant des fonds de commerce hôteliers et également propriétaires des murs attachés à cette exploitation.

Avec plus de 130 opérations réalisées depuis l’origine, soit en moyenne plus d’une opération réalisée par mois, Extendam est devenu le leader européen du capital investissement dédié à l’hôtellerie d’affaires en Europe. À ce titre, notre portefeuille, d’une valeur d’actifs de près de 2 Mds€, est aujourd’hui composé de 180 hôtels, en France et en Europe, tous situés à des emplacements sûrs et stratégiques, en centre-ville ou en périphérie de grosses agglomérations, ou encore à proximité de gares ou d’aéroports.

Pour chacun de nos investissements, nous ciblons majoritairement des hôtels d’affaires, déjà existants, positionnés sur les segments deux à quatre étoiles. Ces hôtels sont déjà rentables mais disposent pour autant de nombreux gisements de création de valeur, par l’amélioration de leurs performances, via différents leviers : repositionnement des hôtels, travaux de rénovation, implémentation de techniques modernes de management hôtelier.

Quelle est la stratégie d’investissement d’Extendam ?

Notre stratégie d’investissement repose sur une triple diversification : par zones géographiques, par enseignes et par exploitants.

  •  Une diversification territoriale : notre équipe intervient sur les principaux territoires de la zone euro, propices à l’hôtellerie d’affaires : la France, l’Allemagne, l’Espagne, le Portugal, le Benelux et l’Italie.
  • Une diversification d’enseignes : nous travaillons avec les principales enseignes dominantes disposant d’une part de marché de plus de 80 % sur les hôtels exploités sous enseigne en Europe, telles que AccorHotels, Marriott/Starwood, Best Western, IHG et Jin Jang Hotels (Louvre Hotel/Radisson).
  • Et enfin, une diversification des exploitants : ce qui rend d’ailleurs notre positionnement résolument unique, ce sont nos relations privilégiées, construites dans la durée, avec 44 des 70 plus grands exploitants hôteliers indépendants européens dans le secteur, parmi lesquels les plus importants franchisés des enseignes précitées, dans chacun des pays où nous intervenons. Chacune des 130 opérations initiées a ainsi été réalisée en co-investissement avec l’un de ces 44 exploitants.

Cette approche nous permet ainsi d’offrir la stratégie d’investissement la plus diversifiée du marché. Il nous est en effet possible, sur une zone territoriale donnée, de cibler, selon nos critères d’investissement, un des meilleurs, sinon le meilleur actif, de choisir l’enseigne la plus pertinente (si une enseigne est nécessaire) et surtout l’exploitant le plus légitime et le plus approprié sur cette zone.

Enfin, nous nous appuyons également sur notre maîtrise de l’Asset Management hôtelier pour créer de la valeur, et cela à toutes les étapes, de l’investissement jusqu’à la cession de chaque ligne en portefeuille.

Notre participation au repositionnement stratégique d’un hôtel s’articule autour de ses caractéristiques intrinsèques, son environnement concurrentiel local, la définition de la politique en matière de F&B, le dimensionnement du programme de Capex, l’optimisation des revenus et la réduction des coûts…, autant de facteurs au cœur du travail de l’équipe d’Asset Management.

En combinant notre stratégie de diversification, l’Asset Management hôtelier et l’expertise opérationnelle de nos équipes, nous sommes créateurs de valeur comme l’attestent nos surperformances opérationnelles régulières (et donc financières) dans les benchmarks.

Comment identifiez-vous vos cibles d’investissement ?

Extendam est aujourd’hui identifié comme un acteur incontournable de l’industrie hôtelière européenne. Si le marché des transactions hôtelières est profond et en croissance, son accès ne se structure pas de la même manière que les autres classes d’actifs ; au-delà de la capacité d’investissement, seule une très bonne connaissance des acteurs permet d’accéder aux deals, essentiellement « off market ». En nous appuyant sur notre hyperproximité avec les enseignes et les meilleurs exploitants hôteliers européens, Extendam a accès à un important « deal flow » propriétaire, en très grande partie désintermédié. Extendam est ainsi devenu acteur et producteur de son propre deal flow. Cela nous permet de participer très en amont à la définition du repositionnement stratégique à opérer.

Quel est l’impact de l’évolution des prix de l’immobilier sur la valorisation des actifs hôteliers ?

L’hôtellerie est très peu corrélée avec les autres classes d’actifs en immobilier d’entreprise, même si nous constatons in fine que la performance ou le total return sur les murs est assez comparable à celle procurée sur le bureau, le commerce ou la logistique. En revanche, l’écart type de performance est près de deux fois inférieur sur les hôtels versus les autres classes d’actifs en immobilier d’entreprise, ce qui lui confère le meilleur couple rendement-risque. Concernant les murs, le principal indicateur de valorisation de référence est le loyer, exprimé en pourcentage du chiffre d’affaires normatif de l’actif hôtelier, le taux d’effort, que nous aurions à payer si nous n’étions pas propriétaire de l’hôtel et non le prix au mètre carré de l’immobilier de bureau.

Concernant le fonds de commerce, sa valeur s’apprécie uniquement en fonction de données d’exploitation opérationnelle. Le fait d’être propriétaire des murs et du fonds de commerce nous permet, grâce à l’exploitation, d’aller chercher une performance additionnelle significative à celle procurée par les seuls murs. Nous ciblons ainsi un TRI sur nos investissements de l’ordre de 12 % minimum par opération.