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Point de vue de Béatrice Guedj, Swiss Life Asset Managers

Stratégie et tactique d’allocation des investisseurs institutionnels en hôtellerie

L’introduction de l’immobilier direct dans les portefeuilles d’institutionnels favorise la diversification et permet une rémunération suffisante de la prime d’illiquidité associée au sous-jacent. Nous montrons par des techniques quantitatives d’allocations d’actifs que l’hôtellerie en Europe répond à la diversification recherchée par les investisseurs en surcroît d’une rentabilité soutenue, à risque contrôlé.

Performances globales, secteur de l'hôtellerie en bourse, base 1000 en 2013 © Swiss Life

L’hôtellerie a été souvent approchée par le secteur coté, et les indices boursiers globaux ont historiquement généré des performances globales supérieures aux indices nationaux. L’exposition à des géographies différentes, Amérique, Europe, Asie, Europe de l’Est, pays émergents ou pays développés, sur l’ensemble des territoires permet une déconcentration de l’exposition et une captation différenciée des cycles hauts et bas. Le graphique ci-dessous illustre l’exemple de cette surperformance de l’indice hôtellerie Europe comparativement à l’indice STOXX 600. En immobilier, les fonds panaméricains ou panasiatiques spécialistes de l’hôtellerie répliquent simplement une stratégie d’indice global de diversification d’allocations sur le sous-jacent.

Tiercé gagnant de l’investissement immobilier du secteur hôtelier

Rentabilité supérieure. Les performances de l’immobilier hôtelier en Europe, telles que calculées par l’indice MSCI paneuropéen, associent un rendement total supérieur aux autres classes d’actifs et cela quel que soit l’horizon d’investissement. Le rendement à plus de 10 % p.a. sur les trois dernières années s’explique par la forte hausse des rendements en capital tiré par un marché très concurrentiel.

Stabilité des rendements locatifs à plus de 5 % p.a. L’indexation des baux sur des périodes longues rend cette classe d’actifs particulièrement recherchée car synonyme de stabilité des cash-flows.

Moindre érosion des rendements suite à la grande récession, comparativement aux autres classes d’actifs. La moindre liquidité de ce segment explique aussi sa moindre volatilité dans le passé.

Diversification, allocation optimale

Les données MSCI sur l’hôtellerie par pays sont relativement hétérogènes autant en termes historiques ou de profondeur de marché pour tout exercice de diversification de portefeuille. Les données de croissance du revenu par chambre disponible (RevPAR) par pays et par gamme sont les références quand il s’agit de réellement mesurer les moteurs sous-jacents à l’immobilier. Un bon proxy du RevPAR est le nombre de nuitées.

  • D’après analyses des données Eurostat, 80 % des arrivées touristiques se concentrent sur quatre grands marchés, l’Allemagne, la France, l’Espagne et l’Italie, 75 % pour les nuitées. L’Allemagne se caractérise essentiellement par une demande en tourisme d’affaires tandis que l’Espagne associe une demande de loisirs.
  • D’autres destinations comme le Portugal, l’Autriche, les Pays-Bas ou la Belgique connaissent une croissance des nuitées de 3 % à 8 % p.a. depuis ces dernières années, boostée par le tourisme intra-européen. Ces pays concentrent 14 % des arrivées et 16 % des nuitées.

Une diversification de portefeuille telle que suivie par un investisseur institutionnel donnerait les allocations optimales suivantes :

Sous hypothèse de concentration de la stratégie sur les quatre grands marchés core

Sous cette hypothèse, l’allocation optimale est très équilibrée : les 59 % alloués au duo italo-allemand sont liés au peu de volatilité des nuitées dans ces pays, tirée par le tourisme d’affaires essentiellement en Allemagne et par un mix d’affaires et de loisirs en Italie. Les 41 % alloués au duo franco-espagnol s’expliquent par plus de volatilité des nuitées sur ces marchés, engendrée par une corrélation plus forte avec la demande pour le tourisme de loisir. L’allocation pour l’Espagne à 19 %, faible, comparativement au fait que ce pays soit la première destination en termes de nuitées (près de 300 millions), s’explique par la forte volatilité – exacerbée pendant la crise de la dette souveraine et plus tard par un saut de demande lié aux risques politiques dans certains pays du Bassin méditerranéen.

Sous hypothèse d’ouverture de la stratégie initiale core, via quatre plus petits marchés

Sous cette hypothèse, la stratégie reste également très équilibrée : 49 % pour le duo italo-allemand, 51 % pour les marchés qui ont tendance à dynamiser la performance (via une très forte croissance des nuitées depuis 2014). La part de l’Espagne se réduit au bénéfice des autres petits marchés, dont le rendement risque en termes de croissance de nuitées d’être supérieur à celui de l’Espagne.

Bien entendu, le calcul de la matrice des corrélations entre les différents marchés permet de visualiser le pouvoir de diversification à l’œuvre dans le processus d’allocation d’actifs. L’hôtellerie offre une exposition à la croissance mondiale et à l’effet richesse par tête engendrée par la croissance, notamment sur le continent asiatique. L’Europe, qui concentre aujourd’hui près de 51 % du tourisme mondial, en arrivées et en nuitées, n’est pas prête de perdre sa place de leader à l’heure de l’intensification du tourisme, d’affaires ou de loisir. Les modèles d’allocation démontrent l’intérêt d’une exposition en immobilier sur le segment hôtelier en Europe. Cette exposition permet une diversification géographique et sectorielle en termes de demande et de gammes. Certes, la guerre commerciale est synonyme de plus de volatilité tant sur le tourisme d’affaires que sur celui du loisir, mais sur les moyen et long termes, l’Europe continuerait à bénéficier de la croissance des échanges mondiaux en plus des échanges intra et inter-européens.

Nuitées (cercle extérieur) versus arrivées (cercle intérieur) % du total en Europe © Swiss Life

Allocations optimales sur les quatre grands marchés © Swiss Life

Allocations optimales pour une stratégie grands et petits marchés © Swiss Life

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