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Business Immo : Quels sont les grands scénarios macro-économiques envisagés par AEW ? Et quel est celui que vous retenez à ce stade ?
Irène Fossé : Avec plus de la moitié de la population mondiale confinée, le contexte est plus que jamais très incertain. Le choc exogène que nous vivons n’a rien à avoir avec la grande crise financière de 2008. Nous savons cependant que plus les mesures de confinement durent, plus les impacts sur l’économie réelle seront importants en dépit de la réaction massive et rapide des États et des banques centrales. Dans cette situation inédite, AEW a élaboré trois scénarios : notre scénario avant-Covid pour faire des comparaisons avec la situation avant-crise, post-Covid1 fondé sur les prévisions économiques consensus en date du 20 mars avec la perspective d’une reprise en V, et post-Covid2 avec une reprise en L. Ce scénario pessimiste en date de la fin mars devient désormais notre scénario principal. Il est fondé sur une prévision de croissance en Zone euro à -8 % en 2020, avec pour ordre de grandeur : 1 mois de confinement = 3 points de croissance annuelle du PIB en moins, et à un rebond de +5 % en 2021. Ce scénario le plus probable s’appuie sur une hypothèse de reprise en L, car nous savons désormais que le déconfinement sera très progressif et qu’il sera difficile d’anticiper les comportements des ménages et des entreprises d’ici le 2e semestre 2020.
BI : Au regard des premiers impacts de cette crise sanitaire sur l’immobilier, quelles seront les classes d’actifs les plus résistantes et les plus fragilisées ?
IF : Les impacts de cette crise sanitaire sur l’immobilier sont encore très difficiles à mesurer, car les traductions sur les expertises ne se feront sentir qu’aux 2e et 3e trimestres 2020. Néanmoins, quelques éléments de réponse sont d’ores et déjà apportés chaque jour par les marchés cotés.
Les classes d’actifs les plus touchées restent le commerce et l’hôtellerie. Dans le commerce, les sous-secteurs sont impactés différemment. On estime ainsi qu’un quart des dépenses de consommation (loisirs, restauration, voyages…) seront perdus tandis que beaucoup d’enseignes s’en sortent grâce à la puissance de leur réseau multicanal. L’hôtellerie, de son côté, est frappée à triple titre : les fermetures, l’absence de date de déconfinement, mais aussi le manque de visibilité sur la reprise des voyages à l’étranger.
Les secteurs les plus résilients restent la logistique, le bureau « prime » et le résidentiel. Pendant du commerce, la logistique a bénéficié au premier chef de la hausse exponentielle du commerce en ligne. Impactée tout de même, cette classe d’actifs représente à horizon cinq ans un produit d’avenir. Dans une logique d’un retour aux fondamentaux, le bureau core bénéficiant d’un bail long avec un locataire solide restera un actif résilient. Le ne pourra pas remettre en question la place du lieu de travail comme lien social au sein de l’entreprise. Il y a une différence importante entre télétravailler un jour par semaine ou toute la semaine ! Le secteur du résidentiel, enfin, offre des opportunités nouvelles, car les promoteurs arbitrent en ce-moment en faveur de la vente en bloc. Ce secteur pourrait ainsi changer d’échelle avec l’injection de produits d’investissement supplémentaires.
BI : Dans ces conditions, sur quelles perspectives de performance globale vous basez-vous au niveau européen ?
IF : Nos perspectives de rendement global pour les cinq prochaines années sont, respectivement, de 4,7 % par an (scénario pré-Covid), 4,2 % (post-Covid 1) et 3,5 % (post-Covid 2, notre scénario central) en moyenne en Europe (moyenne de 159 segments de marché, tous secteurs confondus). Alors que nous observons très peu de changements sur les actifs considérés comme résilients, les variations sont grandes sur les actifs fragilisés. Pour les centres commerciaux « prime », nous tablons sur une perspective de rendement global de 1,2 %, car une partie des commerces sont ouverts (alimentaire, bricolage, pharmacie). Pour les pieds d’immeubles « prime », nous tablons sur une perspective légèrement négative, car les taux de rendement sont déjà très bas, ces actifs sont très affectés par les fermetures et les restrictions de voyage et la chute du PIB auquel le secteur du commerce est très sensible.
BI : À plus long terme, l’immobilier va-t-il rester une classe d’actifs attractive pour les grands institutionnels ?
IF : Le point de départ de cette crise est très différent de la crise financière de 2008. Avant la crise sanitaire, les fondamentaux des marchés immobiliers étaient très sains, avec des taux de vacance bas et une offre future attendue limitée, et les niveaux d’endettement beaucoup moins importants. Nos scénarios intègrent le fait que les taux souverains resteront bas pour plus longtemps. Les banques centrales et les États vont tout faire pour maintenir un coût de la dette tolérable. Dans ce contexte, les rendements obligataires vont rester faibles, les investisseurs institutionnels vont continuer à faire appel à l’immobilier. Rappelons-nous que chaque année, les allocations cibles dans l’immobilier, qui ne représentent que 6,3 % des portefeuilles des investisseurs des institutionnels en France, ne sont pas atteintes. 2020 avait pourtant commencé par un record avec 73 Mds€ investis au niveau européen. Dans un contexte d’aversion au risque, la pierre papier et la pierre tout court vont également rester attractifs pour les épargnants. Mais à ce stade, deux questions restent ouvertes. Comment le marché va-t-il différencier actifs core et actifs secondaires quand les transactions vont reprendre ? L’évolution des spreads de taux d’intérêt des pays dits périphériques de la Zone euro va-t-elle conduire à ajustement des taux immobiliers ?
