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« Un certain nombre de nouvelles pratiques irriguent les entreprises et auront une importance sur le plan numérique », lance Magali Marton, directrice du département Research France chez Cushman & Wakefield France, qui avait réalisé en fin d’année dernière une étude aux côtés de WiredScore sur l’évolution des pratiques numériques et les nouveaux besoins immobiliers. Désormais pratiqué entre deux et trois jours par semaine, selon une étude C&W à paraître sous peu, le télétravail amène notamment les entreprises à réfléchir différemment sur le rôle du bureau : « Il est bien évident que l’immeuble de bureau va être appelé à muter pour devenir potentiellement un lieu d’échanges avec une proposition différente. Un certain nombre d’entreprises pourraient ainsi passer le cap de l’organisation par poste de travail pour se diriger plutôt vers des organisations plus flexibles. Et c’est là que le numérique peut nous aider. » Car si le collaborateur est aujourd’hui amené à se promener dans l’intégralité des espaces au gré de ses phases de travail, le bâtiment intelligent pourra aider à mesurer le taux d’occupation ainsi que la satisfaction, permettre l’installation d’un système de valorisation des espaces, voire même d’anticiper les demandes des usagers. « Il existe aujourd’hui deux grands axes à explorer : accompagner le nomadisme du salarié ainsi que la montée en puissance de la promesse de l’immeuble de bureau, estime Magali Marton. L’immobilier hyperconnecté permet d’être beaucoup plus sachant sur la façon dont on utilise et rentabilise les espaces de bureaux. Fortes de cette approche qualitative et quantitative soutenue par les données produites par l’immeuble, les entreprises seront plus sachantes dans leurs réflexions immobilières. »
L’humain au cœur du property management
Cette évolution articulée autour de besoins de flexibilité et d’informations, Csongor Csukás, président de BNP Paribas Real Estate Property Management France et président de l’Association des property managers (Aproma), l’observe également : « Nous traversons une période de transformation qui n’a pas commencé avec le confinement, qui a plutôt été un coup d’accélérateur. L’évolution de la technologie nous a permis de nous connecter de n’importe où, au moment et sur l’outil de notre choix. Elle nous a aussi permis d’offrir de nouveaux services au sein de l’immeuble, faisant évoluer au passage nos attentes, et mis l’attention sur la valeur de la flexibilité. » Ces phénomènes imposent ainsi aux property managers de revoir leur modèle et leurs façons de penser l’immeuble tertiaire. « Nous devons revisiter nos modèles économiques et notre activité pour nous assurer de toujours satisfaire les attentes de nos clients. Au niveau du property management, nous sommes de plus en plus jugés sur notre capacité à être réactifs et proactifs en temps presque réel. Nous devons donc être beaucoup plus informés et arriver à mobiliser nos connaissances du terrain pour mieux conseiller nos clients. Nous ne gérons pas des immeubles vides, aussi il faut évoluer afin d’intégrer l’aspect humain aux lieux sous notre responsabilité. » Pour ce faire, la communication et la coopération sur l’ensemble de la chaîne de valeur sont essentielles, estime Csongor Csukás : « Nous devons être informés sur ce qui se passe dans l’immeuble. Or, nous ne sommes malheureusement pas encore capables de faire remonter toutes les informations et de les utiliser, parce que le secteur immobilier est très fragmenté. Cela nous mène à un enjeu d’interopérabilité, car la réaction cohérente de l’ensemble des parties prenantes d’un immeuble est un élément clé pour satisfaire les attentes des utilisateurs. »
De nouveaux outils au service de l’asset management
« Le métier d’asset manager a beaucoup évolué depuis 30 ans, mais est resté focalisé sur quelques plates-formes numériques, et beaucoup autour d’Excel, avance Arnaud Broussou, président de Colliers Global Investors. Notre métier a vécu une “taylorisation” assez complexe et le processus de gestion a été atomisé en différentes fonctions. » Cette spécialisation des fonctions génère selon lui deux biais : une perte conséquente de l’information, ce qui rend difficile une vue d’ensemble, ainsi que la priorité accordée au reporting et à la consolidation de l’information, plutôt qu’à une présence sur le terrain au contact des locataires. « La digitalisation peut nous aider sur ces points d’achoppement, estime Arnaud Broussou. Avec de nouveaux outils, nous avons souhaité chez Colliers Global Investors simplifier les processus et la remontée d’information, fiabiliser et unifier cette information ainsi que la travailler et l’analyser pour le reporting. » Mais si quantité d’outils et de plates-formes technologiques ont été mises sur le marché au cours des dernières années, la problématique de l’interopérabilité affecte aussi les asset managers, continue-t-il : « Le plus compliqué pour un asset manager aujourd’hui est de faire un choix sur les outils et les façons par lesquels il va travailler. Notre première décision stratégique a été de passer sur un nouveau moteur de cash flow codé pour pouvoir se connecter dans le futur avec les outils que nous pourrions adopter dans le futur sur la chaîne de valeur. »
La communication, nouvelle frontière numérique
« Depuis plus d’une décennie, un mouvement technologique a mis à disposition un volume de données collectées beaucoup plus important et des outils de plus en plus nombreux, avance François de la Villéon, directeur des fonds OPCI grand public chez Amundi. Par ailleurs, nous avons connu, dans un contexte de taux bas, une montée en puissance de l’immobilier comme classe d’actifs à part entière pour les investisseurs et une augmentation significative des liquidités disponibles à l’investissement. La conséquence de ces tendances est un accent sur la réactivité, qui est devenue clé pour être en mesure d’investir. » Afin d’être concurrentiel sur le marché, le fund manager doit donc plus que jamais compter sur une information de qualité et la traiter dans les meilleurs délais, continue-t-il : « L’enjeu est aujourd’hui de disposer de la donnée collectée de façon rapide, mais aussi fiable et organisée, avec un degré d’exhaustivité de plus en plus élevé. » Aussi, comme ses collègues asset et property managers, François de la Villéon souligne l’importance à accorder à la communication à travers la chaîne de valeur : « Chez Amundi, la principale problématique à laquelle nous tâchons de répondre est la communication entre les équipes. Celles-ci doivent pouvoir utiliser une source de données uniques, de manière à les consolider et améliorer leur capacité de modélisation. Cela permet de projeter des flux, d’évaluer les distributions et liquidités futures ainsi que d’estimer les risques. Le temps de traitement de l’information, pour passer d’un outil ou d’une équipe à l’autre, est donc un peu la nouvelle frontière à faire reculer de notre côté. »
Une solution dans le cloud
Répondre à ces besoins d’analyse, de communication et d’interopérabilité est au cœur de la plate-forme cloud développée par Yardi Systems, dédiée à l’ensemble des acteurs immobiliers. « Le marché de l’investissement immobilier reste un secteur reposant beaucoup sur les relations entre de nombreux intermédiaires tout au long du cycle de vie d’un actif, entre sa construction, son exploitation et sa cession, avance Andrew Hawgood, Regional Manager, Sales, chez l’éditeur de logiciel américain. De ce fait, les investisseurs font pression sur le secteur pour améliorer l’efficacité et la transparence via la transformation digitale. » À cette fin, le plus gros changement tient, selon Yardi Systems, dans l’adoption du cloud, qui permet un partage de données en temps réel avec une communication et une collaboration entre les différentes équipes, tant internes qu’externes. « La majorité des sociétés immobilières n’ont toujours pas adopté le cloud et travaillent souvent sur des bases de données différentes, explique Andrew Hawgood. Elles doivent donc copier et échanger des fichiers à travers des systèmes mal connectés. La source de données est donc incorrecte dès le départ. » Un sombre tableau que le cloud vient éclaircir en réunissant la chaîne de valeur autour d’une plate-forme et de données communes, conclut-il : « Avec le cloud, toutes les parties prenantes, de l’investisseur au locataire en passant par les différents gestionnaires et les fournisseurs, peuvent communiquer et collaborer autour de mêmes données centralisées, de n’importe quel appareil informatique. Chaque intervenant peut donc enrichir les données, leur donnant une vraie valeur. C’est la seule façon d’avoir une réelle transparence sur l’ensemble de la structure de détention. »
